ALIM, ÖNALIM VE GERİ ALIM HAKLARINDAN FERAGAT

ALIM, ÖNALIM VE GERİ ALIM HAKLARINDAN FERAGAT

İÇİNDEKİLER

I-     GİRİŞ. 3

II-    ALIM HAKKI 3

A-      Tanımı 3

B-       Alım Hakkından Feragat 3

III-     GERİ ALIM HAKKI 5

A-      Tanımı 5

B-       Geri Alım Hakkından Feragat 6

IV-     ÖNALIM HAKKI 6

A-      Tanımı 6

B-       ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT. 7

1-       Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkından Feragat 7

2-       Yasal Önalım Hakkından Feragat 10

3-       Önalım Hakkını Kullanmaktan Feragat 12

V-    SONUÇ.. 14

VI-     KAYNAKÇA.. 15

I-              GİRİŞ

Çalışmamızın konusunu alım, önalım ve geri hakları oluşturmaktadır. Alım, önalım ve geri alım hakkı, hukukumuzda önemli yer tutmakta olup söz konusu hakların kullanımı ve bu haklardan feragat usulü geniş yer tutmaktadır. Bu hakların temelini mülkiyet hakkı oluşturmaktadır. Alım hakkı, hak sahibine tek taraflı irade beyanını ileri sürerek hakkın muhatabıyla kendi arasında hakkın konusu şeye ilişkin bir satış sözleşmesi kurma imkânı veren yenilik doğuran bir haktır. Geri alım (vefa) hakkı, malikle, malı devralan arasında kurulan ve geri alım sözleşmesi (anlaşması) olarak adlandırılan sözleşme çerçevesinde, önceki malike, tek taraflı bir geri alım beyanında bulunarak, bir geri alım bedeli karşılığında malı geri alma imkânını veren, kurucu bir yenilik doğuran haktır.[1] Önalım hakkıysa, malikin malını üçüncü bir kişiye satması ya da ekonomik açıdan satışa eşdeğer bir işlem yapması halinde, hak sahibine tek taraflı bir irade açıklamasıyla malın mülkiyetinin kendisine devrini isteme yetkisi veren bir haktır.[2]

Alım, önalım ve geri alım hakları, geniş kapsamlı haklar olup konumuz gereği öncelikle bu hakların kısaca tanımı yapılacak ardından ise bu haklardan feragat hususunu detaylıca izah olunmaya çalışılacaktır.

II-          ALIM HAKKI

A-  Tanımı

Alım hakkı, hak sahibine tek taraflı irade beyanını ileri sürerek hakkın muhatabıyla kendi arasında hakkın konusu şeye ilişkin bir satış sözleşmesi kurma imkânı veren yenilik doğuran bir haktır.[3] Alım hakkı, alım hakkı sözleşmesinden meydana gelir. Alım hakkı, bir bedel karşılığı ortaya çıkmışsa ivazlı alım hakkı sözleşmesinden; alım hakkı bir bedel bulunmaksızın kurulmuşsa ivazsız alım hakkı sözleşmesinden söz edilir. Alım hakkı, sözleşmede öngörülen sürede kullanılabilir, sürenin dolması halinde söz konusu hak, hak sahibi tarafından kullanılamaz.[4]

Alım hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir haktır. Alım hakkı, yasal bir hukuki işlemden doğan alım hakkı, adi ve nitelikli alım hakkı, sınırlandırılmış ve sınırsız alım hakkı, tek taraflı ve çok taraflı alım hakkı gibi türlere sahip olabilir.

Taşınmazlar üzerine alım hakkı kuran sözleşmeler, resmi geçerlilik şartına bağlı olup alım hakkı en çok 10 yıllık süre için kararlaştırılabilir ve şerh edilebilir. (TBK 237-238) Aksine bir anlaşma bulunmadıkça alım hakkı, devredilemez ancak miras yoluyla geçer (TBK 239/1).

B-   Alım Hakkından Feragat

Feragat, bir hakkı kullanmaktan hak sahibinin kendi istediği ile vazgeçmesidir. Feragat, yazılı ya da sözlü olarak yapılabilmekte ve geçerli olması için karşı tarafın onayının bulunmasını gerektirmemektedir. Karşı tarafın onayından ziyade, bir feragatin geçerli olması için gereken husus, kayıtsız ve şartsız olmasıdır.

Alım hakkından feragat edilmesi sonucunda hak, sona erer. Feragat ile birlikte hak için belirlenen süre dolmamış olsa da hakkın sona ermesi söz konusu olur. Hak sahibi de hakkı kullanma yetkisini tamamen kaybeder.

Alım hakkından feragat, hukukî niteliği itibariyle bir tasarruf işlemidir. Dolayısıyla, tasarrufta bulunan hak sahibinin tasarruf ehliyeti ve yetkisine sahip olması gerekir. Ayrıca, feragat, ivazlı veya ivazsız yapılabilir.

Feragatin tek taraflı işlem mi yoksa iki taraflı işlem mi olduğu doktrinde tartışmalıdır. Söz konusu tartışmalar, yenilik doğuran haklardan feragatin mümkün olup olmadığına ilişkin olmakla birlikte alım hakkı da yenilik doğuran bir hak nitelik taşıması nedeniyle tartışmalara konu olmaktadır.[5] Doktrinde yer alan bir görüşe göre, alım hakkından feragat edildiğinde, hedeflenen esas sözleşmedeki edimler de aynı şekilde ortadan kalkması nedeniyle alım hakkından feragat iki taraflı bir hukukî işlemdir. Dolayısıyla bu haktan feragat, ancak Türk Borçlar Kanunu m. 132 çerçevesinde bir ibra sözleşmesiyle mümkün olabilir. Zira hak sahibi, hakkı kullanmayarak haktan aslında tek taraflı olarak vazgeçme imkânına zaten sahiptir. Dolayısıyla bu vazgeçme, bir feragat ile olacaksa ancak ibra sözleşmesiyle mümkün olmalıdır. Bu görüş, uygulamada feragatin hak sahibi tarafından tek taraflı bir irade beyanıyla yapılmasının kendi görüşleriyle bir çelişki de oluşturmadığını, iddia etmektedir. Çünkü, hak sahibinin feragate ilişkin beyanı, hukuken bir feragat anlaşmasına yönelik öneri niteliğindedir. Bu öneriyi ise, Türk Borçlar Kanunu m. 6 gereğince alım hakkı yükümlüsünün örtülü kabulü, izlemektedir. Ayrıca, feragate ilişkin ibra sözleşmesi açısından şekil serbestisi söz konusudur. Bu noktada, alım hakkı sözleşmesinde bir şekil şartına yer verilmiş olmasının da önemi yoktur.

Doktrinde yer alan ve bizimde katıldığımız görüşe göre ise; alım hakkından feragat, tek taraflı bir hukuki işlem niteliği taşımaktadır. Yani, varması gerekli bir irade beyanıyla bu haktan feragat edilmesi mümkündür.[6] Feragate ilişkin beyan için, herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu görüşe göre; alım hakkından feragat etmek, esas sözleşmede yer alan edimlerin ortadan kalkmasına neden olmaz. Hak kullanılmadan esas sözleşme kurulmamış olup henüz kurulmamış sözleşmede yer alan edimlerin ortadan kalkmasından da söz edilemez. Alım hakkı sahibi, hak devam ettikçe bu hakkı kullanıp kullanmamakta serbesttir. Hak sahibinin bu haktan feragat edebilmesi için alım hakkı verenin de iştirakini şart koşmak mantıksızdır. Ayrıca, alım hakkı sahibi, örneğin, on yıllık alım hakkını hiç kullanmayabilir. Bu durum karşısında, alım hakkı verenin kullanabildiği hukukî bir imkân yoktur. Oysa, on yıllık bir belirsizlik, öncesinde yapılan bir feragate nazaran, alım hakkı veren için kanaatimizce çok daha ağır bir durumdur.[7]

Alım hakkından feragat dışında, bazı durumlarda, yalnızca hakkın kullanımından feragat, söz konusu olabilir. Böyle bir durumda kullanım hakkına ilişkin yapılan feragat, kural olarak hakkın sona ermesi sonucunu doğurmaz. Örneğin; şerh edilmiş ve kullanımı koşula bağlı olan bir alım hakkında, koşul gerçekleştiği anda hakkın kullanılmaması, yalnızca o an doğan kullanım hakkı için bir anlam ifade eder. İleri bir tarihte koşulun kapsamına giren olay, tekrar gerçekleşirse alım hakkının kullanımı yine mümkündür. Bunun gibi, pay sahipleri sözleşmesinde, pay sahiplerinin sahip olduğu karşılıklı alım hakkında da durum böyledir. Örneğin; pay sahiplerinden birinin, pay sahipleri sözleşmesinden doğan borca aykırı davranması sebebiyle, diğer pay sahipleri hakkı kullanmaktan feragat edebilirler. Ancak ilgili pay sahibinin, tekrar borca aykırı bir davranışta bulunması halinde, diğer pay sahipleri açısından alım hakkını kullanma yetkisi tekrar doğmaktadır.

Alım hakkından feragatten olduğu gibi, alım hakkının kullanımından feragat de herhangi bir şekil şartına tabî değildir. Ancak, feragat bir ölüme bağlı tasarrufla yapılıyorsa artık ilgili ölüme bağlı tasarruf işlemi için öngörülen şekle uyulması gerekir. Bu zorunluluk, hem haktan hem de hakkın kullanımından feragatin her ikisi bakımından geçerlidir.[8]

III-       GERİ ALIM HAKKI

A-  Tanımı

Geri alım hakkına ilişkin kanunda herhangi bir tanım, bulunmamaktadır. Geri alım (vefa) hakkı; taşınır veya taşınmaz bir malın satış yolu ile mülkiyetini devreden eski maliki lehine tesis edilen ve devredene, tek taraflı bir irade beyanı ile hakka konu edilen malın mülkiyetini yeniden iktisap etmeyi talep yetkisi tanıyan yenilik doğuran bir hak olarak tanımlanmaktadır.[9] Bu hakkın lehtarı, geri alım hakkını, tek taraflı olarak ileri süreceği bir irade beyanıyla, hakkın tesis şartları (geri alım bedeli, süre vb.) ile sınırlı olmak kaydı ile kullanabilecektir.

Bazı yazarlar, yukarıda bahsi geçen tanıma ek olarak; “…vefa hakkının taşınmazı devreden eski malike tanınan bir alım hakkı olduğunu” belirtmektedirler. Bunun nedeni; bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında da belirtildiği gibi, hakkın lehtarı olan ilk malikin, başlangıçta devrettiği şeyi belirlenen şartlar çerçevesinde alabilme hakkını saklı tutmuş olmasıdır.[10]

Yargıtay tarafından geri alım hakkı “…taşınmaz bir malın maliki temlik ettiği bu malını önceden sözleşme ile belirlenen koşullarla yeniden satın alma hakkını saklı tutmuş ise ortada vefa hakkının varlığından söz edilir. Bu koşullar satış bedeline, vefa hakkının süresine vs. ye ilişkin olabilirler…” şeklinde tanımlanmaktadır.[11]

Doktrin ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde geri alım hakkını; hakkın lehtarına, üçüncü bir kişiye satış yolu ile maliki olduğu bir malı devir ettikten sonra, sözleşmede belirlenen koşulların gerçekleşmesi ile o malın yeniden kendisine satışını talep etme hakkı tanıyan, yenilik doğuran bir hak olarak tanımlayabiliriz.

Geri alım hakkı; her ne kadar Türk Medeni Kanunu kapsamında “Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları” başlığı altında düzenlenmişse de bu durum, hakkın yalnızca taşınmazlara özgü olarak tesis edilebileceği anlamını taşımamaktadır. Zira; taşınır niteliği taşıyan malvarlığı değerlerinin yanı sıra örneğin, fikri ve sınai mülkiyete konu edilebilecek ve devri hukuken mümkün olan bazı haklar da bu hakkın konusunu oluşturabilecektir.

B-   Geri Alım Hakkından Feragat

Geri alım hakkına sahip kişi, hakkını kullanmakta nasıl serbestse, feragat hususunda serbesttir. Bu haktan feragat halinde geri alım hakkı, sona erecektir. Feragat işlemi, taraflar arasında karşılıklı olarak yapılabileceği gibi hak lehtarınca tek taraflı bir işlemle de yapılabilecektir.[12] Feragat için, herhangi bir geçerlilik şekli öngörülmemiştir, ancak HMK m.200 gereğince ispat şekline tâbi olur. Geri alım hakkının, bir yenilik doğuran hak olması nedeni ile geri alım hakkında feragatin tek taraflı bir beyan ile yapılabileceği belirtilmektedir.[13] Feragatte bulunulabilmesi için hak, kullanılma veya sürenin geçmesi gibi bir sebeple sona ermemiş olmalıdır.

Geri alım hakkından feragat edilmesi halinde, geri alım hakkı sona erer. Haktan tamamen feragat etme halinde, hak sona ererken yalnız belirli bir kişi lehine feragat edilmesi halinde, geri alım hakkı sona ermemekte, lehine feragat edilen ve onun küllî haleflerine karşı ileri sürülemez duruma gelmektedir, ancak, üçüncü kişilere karşı kullanılabilir nitelik taşımaktadır. Geri alım konusu taşınmazın muhatabın vefatı üzerine birden fazla mirasçıya intikal etmesi örneğinde hak sahibinin mirasçılardan biri lehine hakkından feragat etmesi, daha sonra taşınmazın mülkiyetini iktisap etmesi söz konusu olan diğer mirasçılara karşı da hakkından feragat etmiş olduğu anlamına gelmez.[14]

IV-       ÖNALIM HAKKI

A-  Tanımı

Yasal önalım hakkı, müşterek mülkiyete sahip paydaşlardan birinin payını, paydaşlar dışında bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlar tarafından kullanılan, malik paydaşın tasarrufta bulunma yetkisini kısıtlayan, eşyaya bağlı, duruma göre alıcıya veya malike karşı dava açılarak kullanılabilen, kanundan doğan, kurucu yenilik doğuran bir haktır.[15]

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde, “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.” Şeklinde yasal önalım hakkının tanımı yapılmıştır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taşınmaz malikinin önalım hakkı sahibine sözleşmeyle tanıdığı, malikin taşınmazını üçüncü bir kişiye satması halinde, önalım hakkı sahibinin dava açarak kullanabildiği, önalım hakkı sahibine öncelikli alıcı olma yetkisi veren, kurucu yenilik doğuran bir haktır.[16]

B-   ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT

Hem yasal önalım hakkından hem de sözleşmeye dayalı önalım hakkından feragat etmek mümkündür. Feragat, tek taraflı irade beyanıyla yapılır ve karşı tarafın muvafakati aranmaz.

Paylı mülkiyette, payın üçüncü kişiye satılmasından sonra, önalım hakkı sahibi, hakkını dava yoluyla kullanır. Dava sırasında, haktan vazgeçmesi de davadan feragat niteliğindedir. Feragat sebebiyle, davası reddedilen davacı paydaşın, yeni bir pay satımı halinde, yeniden önalım hakkını kullanmasında bir engel bulunmamaktadır. Önalım davasında, birden fazla davacı bulunması durumunda önalım hakkı sahibi paydaşlardan birinin davadan feragat etmesi, diğer davacıların önalım davalarının devam etmesine engel değildir.[17]

Bir paydaş, tüm satışlar için kanuni önalım hakkından feragat etmişse; artık kanuni önalım hakkını kullanamaz, ancak belli bir satış için önalım hakkından feragat etmişse, bu feragat değil, vazgeçme olur ve sadece ilgili satışta önalım hakkını kullanamayacaktır.[18]

Kanuni önalım hakkından feragat, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Söz konusu maddeye göre; Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.

1-    Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkından Feragat

a-     Feragatin Hukuki Niteliği ve Görünüm Biçimleri

Sözleşmeden doğan önalım hakkından feragatin hukuki niteliği, doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre; sözleşmeden doğan önalım hakkından feragat, yalnızca ibra sözleşmesiyle mümkündür. Bu görüşe göre; önalım sözleşmesi koşullu bir satış sözleşmesi olup önalım hakkı sahibi de şarta bağlı olarak bir yükümlülük altına girdiği için tek taraflı vazgeçme mümkün değildir. Diğer görüşe göreyse, önalım hakkı tarafların anlaşmasıyla olduğu kadar, önalım hakkı sahibinin tek taraflı irade açıklamasıyla veya istisnai hallerde önalım hakkı tanıyanın tek taraflı irade açıklamasıyla ortadan kaldırılabilir.[19]

İstisnai olarak, önalım hakkı tanıyan malikin önalım hakkını ortadan kaldırabilmesi mümkündür. Doktrinde yer alan bir görüşe göre; malikin önalım hakkı doğuran sözleşmeyi ve dolayısıyla önalım hakkını haklı nedenle feshetmesi ve ortadan kaldırması mümkündür.[20]

Altınok, önalım hakkı tanıyan malikin, sözleşmeyi haklı sebeple feshedebileceği yönündeki görüşe katılmamakta ve bu durumun sözleşmenin yapıldığı sıradaki şartların sonradan öngörülemeyecek şekilde değişmesi ve bunun neticesinde, önalım hakkının belirlenen şartlar altında kullanılmasına katlanmasını malikten beklemenin mümkün olmadığı hallerde, malikin TBK m. 138 hükmünden yararlanarak hakimden uyarlama talep etme, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğunu savunmuştur.[21]

Kanaatimce, ilk görüşün kabulü daha isabetli olacaktır. Zira, haklı nedenle fesih hakkı, sözleşmelere tanınmış bir hak olup malikin bu haktan yoksun bırakılması adil olmayacaktır.

Sözleşmeye dayalı önalım hakkında sözleşmenin tarafları, anlaşarak sözleşmeyi ve sözleşmeden doğan önalım hakkını her zaman ortadan kaldırabilirler. Altınok’a göre; burada ikale sözleşmesi söz konusudur.[22] İkale sözleşmesi, tarafların aralarındaki bir hukuki ilişkiye, çoğu zaman sözleşme ilişkisine son verdikleri bir sözleşmedir.[23] İbra sözleşmesi ise alacaklı ve borçlu arasında gerçekleşen alacaklının alacağının borçlunun borcunun azaltıldığı ya da kaldırıldığı sözleşmedir. İbra, alacak haklarına özgü bir tasarruf işlemidir, oysa önalım hakkı bir yenilik doğuran hak niteliğindedir. Bu çerçevede değerlendirildiğinde, önalım sözleşmesi taraflarının anlaşmasıyla önalım hakkının kaldırılması, ibra sözleşmesinden ziyade ikale sözleşmesi olarak değerlendirilmelidir.

Yenilik doğuran haklarda hakkın kullanılıp kullanılmaması noktasında tek yetkili kişi hak sahibi olup, önalım hakkının da bir yenilik doğuran hak olması nedeniyle hak sahibinin bu haktan her zaman tek taraflı irade beyanıyla vazgeçmesi mümkün olmalıdır.[24] Hak sahibinin hakkı kullanılırken muhataptan onay alması gerekmezken haktan feragat için muvafakatini alması doğru olmayacaktır. Ayrıca hak sahibinin tek taraflı feragati muhatabın durumunu kötüleştirmeyeceğinden, muhatabın korunması ihtiyacı da yoktur. Nitekim, burada önalım hakkı sahibinin şarta bağlı olarak bir yükümlülük altına girdiğinden bahsedilemez. Zira burada söz konusu olan geciktirici şart, malikin taşınmazını satmasıdır. Oysa, önalım hakkını tanıyan malik taşınmazını satsa (yani şart gerçekleşse) bile, önalım hakkı sahibi bu hakkını kullanmak zorunda değildir. Önalım hakkı sahibi, ancak bu hakkı kullandığı takdirde önalım bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu nedenle önalım hakkı sahibi nasıl hareketsiz kalarak hakkı sona erdirme imkânına sahipse, tek taraflı bir irade açıklamasıyla da bu haktan vazgeçmesi mümkün olmalıdır.[25]

b-    Önalım Hakkından Feragatin Şekli ve Tapu Sicilinde Şerhi

Sözleşmeden doğan önalım hakkından feragatte de Türk Medeni Kanunu m. 735/3 gereğince yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler uygulama alanı bulur. Türk Medeni Kanunu m. 733/2’de ise önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasal önalım hakkından feragat ayrımına gidilmemiş ve önalıma ilişkin feragatin resmi şekle tabi olduğu belirtilmiştir. Bu nedenle, bu hüküm sözleşmeden doğan önalım hakkından feragat için de uygulama alanı bulacaktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkının doğması için sözleşmenin yazılı yapılması gerekmekte olup bu haktan feragatin resmi şekle tabi tutulması doktrinde eleştiri konusu olmuştur. Özellikle sözleşmeden doğan önalım hakkının taşınmaz mülkiyetine getirilen yasal bir kısıtlama olmaması nedeniyle, feragatin resmi şekilde yapılması gerekliliği (TMK m. 731/II) de ortaya çıkmaz.[26]

Doktrinde eleştiri konusu olan diğer bir husus ise sözleşmeden doğan önalım hakkından feragatin tapuya şerh verilmesi hususundadır. Türk Medeni Kanunu m. 733/2 hükmünün lafzından yasal önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi bir zorunluluk olarak öngörüldüğü anlaşılmaktadır. Buna göre, önalım hakkından geçerli bir şekilde feragat edebilmek için resmi şekil şartını sağlayan bir sözleşme yeterli olmayacak, aynı zamanda bu sözleşmenin tapu siciline şerhi gerekecektir. Şerh, feragatin sonuç doğurması için tamamlayıcı olgu niteliğindedir. Kanaatimizce, sözleşmeden doğan önalım hakkından feragat için resmi şekil ve tapu kütüğüne şerhin bir zorunluluk arz etmesi hukuki temelden yoksun nitelik taşımaktadır.[27] Sözleşmeden doğan önalım hakkından feragatte, hak feragatin yapılmasıyla sona ereceğinden şerh elzem değildir.

Yasal önalım hakkından feragatin şerh edilmesi, feragatin feragat eden paydaşın cüzi haleflerine karşı da öne sürme olanağı tanır. Türk Borçlar Kanunu m. 239’a göre, aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Önalım hakkı sahibi, bu hakkından feragat ettiği takdirde, hak kesin olarak sona erer ve ne cüzi haleflerin ne de külli haleflerin önalım hakkına sahip olması söz konusu olur. Yani, sözleşmeden doğan önalım hakkından feragat edilmesiyle hak sona erecek, şerh de etkisini kaybedecek ve yolsuzlaşacaktır. Yolsuz hale gelen şerhin genel hükümler çerçevesinde terkini mümkünken, feragatin şerh edilmesinin gerekli görülmesi anlamsızdır. Bu nedenle, önalım hakkından feragatin şerhinin herhangi bir amacı ve faydası yoktur. Kaldı ki; Önalım hakkının kendisi tapuda şerh edilmemişken, bu haktan feragati şerh koşuluna bağlamak akla uygun değildir.[28] Bu nedenle sözleşmeden doğan önalım hakkında da gündeme gelen haktan feragatin şerhi, sözleşmeden doğan önalım hakkının niteliğine uygun düşmediği için uygulanmamalıdır.

Bahsi geçen hususlar nedeniyle, sözleşmeden doğan önalım hakkından bir sözleşmeyle ya da feragat edecek olanın tek taraflı irade beyanıyla feragat edilebilmeli, feragat sözleşmesinde/beyanında resmi şekil şartı zorunlu tutulmamalıdır. Önalım hakkının adi yazılı şekilde kurulduğu dikkate alındığında, feragatin resmi şekle bağlanmasının bir menfaati bulunmamaktadır. Resmi şeklin yerine, Türk Borçlar Kanunu m. 733/2-2’de belirtilen belirli bir satışta yasal önalım hakkından vazgeçmenin yazılı şekilde yapılması hususu, feragat noktasında uygulama alanı bulabilir. Gerçekten de adi yazılı şekilde kurulan önalım sözleşmesinden feragatin de aynı şekilde yapılması, feragat edenin menfaati ve ispat kolaylığı açısından uygun olacaktır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkından feragat edilmesiyle hak sona erecek, şerh de etkisini kaybedecek ve yolsuzlaşacaktır. Yolsuz hale gelen şerhin genel hükümler çerçevesinde terkini mümkünken, feragatin şerh edilmesinin gerekli görülmesi anlamsızdır. Bu nedenle, önalım hakkından feragatin şerhinin herhangi bir amacı ve faydası yoktur. Yasal önalım hakkından feragatte aranan resmi şekil ve şerh şartları, sözleşmeden doğan önalım hakkından feragatin niteliğine uygun düşmediğinden, zorunlu birer unsur olarak aranmamalıdır.

2-    Yasal Önalım Hakkından Feragat

Yasal önalım hakkından feragat etmek mümkün olup önünde bir engel yoktur. Bu haktan tamamen (tüm paydaşlar için ve tüm paydaşlara karşı) ya da kısmen (sadece belirli paydaşlara karşı) feragat edilebilir.

a-     Feragatin Tabi Olduğu Şekil

Paylı mülkiyette bir paydaşın önalım hakkından feragati, bir sözleşme ile mümkün olup kanunda resmi şekil şartından bahsedilmiş ancak, sözleşme yapılması gerekliliği açıkça belirtilmemiştir. İşbu sözleşme, önalım hakkından feragat eden paydaş ile diğer paydaşlar arasında yapılır. Feragat sözleşmesi ivazlı yapılabileceği gibi ivazsız da yapılabilir.[29]

Yasal önalım hakkından feragat için Türk Medeni Kanunu m. 733/2’de belirtilen resmi şekil şartı, feragatin geçerlilik şartı olup bu şekil şartına uyulması zaruridir. Söz konusu şekil şartı, önalım hakkından feragat etmek isteyen paydaşı düşünmeye sevk ederek onu koruma amacı taşımaktadır. Resmi şekil şartını yerine getirmekle görevli memur, önalım hakkından feragat etmek isteyen paydaşa, feragatin kesin bir işlem olduğunu ve yakında gerçekleşmesi öngörülen bir önalım olayı varsa bile, bundan bağımsız olarak ileriye etkili tüm satışlarda sonuç doğuracağını açıklamakla yükümlüdür.

Doktrinde yasal önalım hakkından feragat edebilmek için Türk Medeni Kanunu m. 733/2’de yer alan resmi şekil şartına uyan sözleşme yapılması zorunluluğu eleştiri konusu olmuştur. Doktrinde yasal önalım hakkından tek taraflı irade beyanıyla feragat edilmesinin mümkün olması gerektiği, karşı tarafın korunması gereken bir menfaati olmaması nedeniyle şekil şartının gereksiz olduğu belirtilmiştir.[30] Feragatin sözleşme ile yapılması arandığından feragat edenin tek taraflı irade açıklaması, sonuç doğurmayacak ve muhatabın susması da örtülü kabul sayılmayacaktır. Zira, kanuna göre feragat sözleşmesi resmi şekilde yapılmalı ve tarafların iradesi de açık şekilde yansıtılmalıdır. Doktrinde Türk Medeni Kanunu m. 733/2 hükmünü eleştiren bir başka görüşe göre ise, yasal önalım hakkının kaldırılmasına ilişkin anlaşma sadece taraflar arasında geçerli olmak üzere yapıldığında şekilsiz olarak dahi yapılabilmeli, ancak feragatin üçüncü kişileri bağlaması amaçladığında, yani şerh yapılması gereken hallerde sözleşmede resmi şekil şartına uyulmalıdır.[31]

Her ne kadar feragatin tek taraflı irade beyanıyla kurulması gerektiğini savunan görüşler olsa da kanunda söz konusu husus açık şekilde düzenlenmiştir. Bu nedenle, feragat eden paydaş ve muhatapları arasında resmi şekilde yapılan bir sözleşme ile yasal önalım hakkından feragat edilebilecektir. Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesine resmiyeti verecek olan merci noterdir.

Bununla birlikte, resmi şekil şartına uyulmamışsa, önalım hakkından feragat sözleşmesi, önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme sözleşmesine tahvil edilebilir. Bunun için sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olması gerekir. Resmi şekil şartına uyulmadığından geçersiz olan önalım hakkından feragat sözleşmesi, tahvil yoluyla, gerçekleşecek en yakın önalım olayı veya taraflarca öngörülen önalım olayı için hakkı kullanmaktan vazgeçme olarak ayakta tutulmuş olur.[32]

b-    Feragatin Şerh Edilmesi

Yasal önalım hakkından feragatin şerhi, kişisel hakkın şerhi niteliği taşımaktadır. Şerhin iki etkisinin olduğu kabul edilmektedir. Bunlar, şerhin eşyaya bağlı borç etkisi ve munzam etki şeklindedir. Şerhin eşyaya bağlı borç etkisinden şerhten sonra taşınmazın her malikinin kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçla yükümlü olması; munzam etkisinden ise şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olanlardan, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin haklarının bertaraf edilmesini sağlamasıdır.[33]

Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesi şerhinin bu iki etkiyi doğurup doğurmayacağı hususu tartışmalıdır. Bazı yazarlar, yasal önalım hakkından feragat şerhinin sadece eşyaya bağlı borç etkisini doğurduğunu savunmaktadır. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşı, yasal önalım hakkından feragat edip bu hususu tapu kütüğüne şerh edilirse onun mülkiyeti devrettiği her paydaş, yasal önalım hakkından yoksun olacaktır. Yani, payın her yeni maliki, kendi mülkiyeti döneminde bu borçtan sorumlu olmaktadır. Buna karşılık, bazı yazarlar, eşyaya bağlı borç etkisini reddetmektedir.[34] Bu görüşe göre, feragat sözleşmesi diğer paydaşlara, yasal önalım hakkından feragat eden paydaşa/paydaşlara karşı süresiz bir def’i hakkı sağlamaktadır.

Kanaatimizce, yasal önalım hakkından feragatin şerhinin, eşyaya bağlı borç etkisi doğurduğu kabul edilmelidir. Yapmama borcu da alacak hakkının konusunu oluşturduğuna göre, bu borcun borçlusunun, eşyanın mülkiyetine bağlanması mümkündür. Ayrıca, feragat sözleşmesinin şerhi ile diğer paydaşların, feragat eden paydaşa ve onun cüzi haleflerine karşı süresiz bir def’i hakkına sahip olmaları da eşyaya bağlı borç niteliğinin reddini gerektirmez; hatta yapmama borcu niteliği gereği süreklilik gösterdiği için, bu şerhin doğal bir sonucu olarak ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla yasal önalım hakkından feragat sözleşmesinin şerhinin eşyaya bağlı borç etkisini doğurduğu kabul edilmelidir.

Şerhin munzam etkisi, şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olanlardan, alacaklıya zarar verenlerin haklarının bertaraf edilmesini sağlamaktır. Paylı mülkiyette payın devri halinde, yeni malik, feragatten etkilenecek ve yasal önalım hakkını kullanamayacaktır (eşyaya bağlı borç etkisi). Ancak, diğer sınırlı ayni hakların kurulması halinde önalım hakkından feragat eden- paydaşın payı üzerinde bir irtifak hakkı veya rehin hakkı kurması halinde sınırlı ayni hak sahibinin önalım hakkı bulunmayacağından, bu durum diğer paydaşların payları üzerindeki mülkiyet haklarına etki etmeyecek ve onların menfaatlerine aykırı herhangi bir durum oluşmayacaktır. Bu nedenle, feragat sözleşmesinin şerhinin munzam etkisi gündeme gelmeyecektir. Yani, bu hakların devamı söz konusu olacaktır.

Ayrıca sözleşmeden doğan önalım hakkından feragatte olduğu gibi, yasal önalım hakkından feragatte de şerhin, feragatin sonuç doğurması bakımından zorunlu bir unsur olarak değerlendirilmemesi gerekir. Resmi şekil şartına uyularak yapılan bir yasal önalım hakkından feragat sözleşmesinin şerh olmadan da geçerli olacağı, ancak elbette sadece feragat eden paydaşa karşı ileri sürülebileceğini, yani onun cüz’i haleflerini bağlamayacağını kabul etmek kanaatimizce en uygun çözüm yoludur.[35]

3-    Önalım Hakkını Kullanmaktan Feragat

Önalım hakkını kullanmaktan feragat durumunda hakkın kendisinden vazgeçilmemekte, sadece belirli bir kişiye ya da satışa yönelik olarak vazgeçme söz konusu olmaktadır. Başka bir deyişle, önalım hakkı sahibi, belirli bir satış ile ilgili olarak hakkını kullanmaktan vazgeçmekte, sonraki satışlar için önalım hakkı sahibinin hakkı, devam etmektedir.[36]

a-     Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkını Kullanmaktan Feragat

Bahsetmiş olduğumuz üzere, sözleşmeden doğan önalım hakkının kurulması için bu sözleşmenin yazılı şekilde yapılması gereklidir. (TBK 237) Bu sözleşmeden doğan önalım hakkını belirli bir satışta kullanmaktan vazgeçmek için de yazılı şekil şartına uyulması gereklidir. (TMK 733/2)

Önalım hakkını kullanmaktan feragat için şerh verilmesine gerek bulunmamaktadır. Yazılı sözleşme yapılmış olması yeterlidir. Yargıtay’a göre de davacının, payın satışına ilişkin tapu işlemlerinde şahit olarak bulunması önalım hakkını kullanmaktan feragat ettiği anlamına gelmez. Davalı, davacının önalım hakkını kullanmaktan feragat ettiğini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır.[37]

Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme durumu, satıştan önce ya da satıştan sonra söz konusu olabilir. Nitekim satışın yapılması önalım hakkını ortadan kaldırmaz; aksine önalım hakkının kullanılmasının şartının gerçekleştiği anlamına gelir. Dolayısıyla, önalım olayı gerçekleştikten sonra olduğu gibi, gerçekleşmeden önce de hak sahibi bu hakkını kullanmaktan vazgeçebilir.

aa- Önalım Olayı Gerçekleşmeden Önalım Hakkını Kullanmaktan Vazgeçme

aaa- Gelecekteki Önalım Olayı Hakkında Bilgi Sahibi Olarak Vazgeçme

Söz konusu durumda vazgeçme beyanı, üçüncü kişiyle yapılan satış sözleşmesinin, vazgeçene bildirilen şartlara uygun olması halinde bağlayıcıdır. Önalım hakkı sahibi, henüz satış gerçekleşmediği için vazgeçme kararını yanılarak, kesin olmayan olgulara güvenerek ve hatta kasten yanıltılmak suretiyle verebilir. Örneğin, satış bedeli olarak, alıcının kabul ettiğinin çok üstünde bir bedel ona söylenerek, önalım hakkından vazgeçmesi istenebilir.

Bu risklerin önüne geçebilmek adına, önalım hakkından vazgeçen kişinin satışla ilgili meydana gelen her türlü değişiklikten haber edilmesi gereklidir. Vazgeçen, önalım hakkını kullanmak istemekte ancak, satış tarihinde yeterli miktarda maddi kaynağa sahip olmayacağı düşüncesiyle bu hakkından vazgeçmiş ve ardından satış daha ileri bir tarihe ertelenmişse, vazgeçen açısından önemli bir değişikliğin var olduğu kabul edilir. Özetle, satış şartlarındaki tüm değişikliklerin vazgeçene bildirilmesi, vazgeçenin ileride yanılma veya aldatmaya dayalı olarak vazgeçme beyanını geçersiz kılma ihtimalinin önüne geçecektir.

Satıcı ve alıcının kendilerini güvence altına almaları bakımından, vazgeçme beyanının hangi süre için ve hangi şartlar altında verildiğinin çok dikkatli bir şekilde sözleşmede belirtilmesi gerekir. Özellikle, hangi satış için önalım hakkından vazgeçildiğini tespit edebilmek bakımından, satış bedeli ve hatta alıcının belirtilmesi büyük önem taşır.

bbb- Gelecekteki Önalım Olayının Özelliklerinden Bağımsız Olarak (Soyut) Vazgeçme

Önalım hakkı sahibi, gelecekteki önalım olayının özelliklerinden bağımsız olarak da hakkını kullanmaktan vazgeçebilir. Bu durumda, üçüncü kişiyle yapılacak satış sözleşmesinin hangi şartlar altında yapıldığının, vazgeçme beyanının geçerliliğine herhangi bir etkisi yoktur. Bununla birlikte vazgeçenin bu beyanının hangi süre için geçerli olacağını tayin etmesinde fayda vardır. Aksi takdirde, önalım hakkı sahibinin hakkından belirli bir satış için değil, ileride gerçekleştirilecek tüm satışlar için vazgeçtiği (yani hakkından feragat ettiği) sonucuna varılabilmesi mümkündür. Ancak, bu sonuç her zaman için geçerli değildir. Somut olayın özelliklerinden, vazgeçme beyanının ne zamana kadar bağlayıcı olacağı tayin edilebilir.

bb- Önalım Olayı Gerçekleştikten Sonra Önalım Hakkından Vazgeçme

Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme durumu, satıştan sonra da söz konusu olabilir. Bu vazgeçme iki türlü olabilir:

İlki, önalım hakkı sahibi, yazılı şekil şartına uymak koşuluyla gerçekleşen satışta önalım hakkını kullanmayacağını belirtebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 242’ye göre sözleşmeden doğan önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay, herhalde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde kullanılabilir. Hak sahibi, yazılı olarak bu süreler içinde önalım hakkını kullanmamayı taahhüt etmektedir.

İkinci durumda ise önalım hakkı sahibi, Türk Borçlar Kanunu m. 242’de belirtilen süreler içerisinde bu hakkı kullanmayabilir. Bu durumda hak sahibi, hakkı kullanmaktan zımni olarak vazgeçmektedir. Hak düşürücü süreler sona erdiğinden, önalım hakkı da ortadan kalkar.

b-    Yasal Önalım Hakkını Kullanmaktan Vazgeçme

Yasal önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabi olup satıştan önce ya da sonra yapılabilir. Yasal önalım hakkı sahibi, süresi içinde hakkını kullanmayarak hakkın sona ermesine de yol açabilir. Önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme sadece belirli bir satış bakımından geçerli olduğundan, hak sahibi, bir sonraki satış işleminde yeniden önalım hakkını kullanma imkanına sahip olacaktır.

V-          SONUÇ

Yukarıda detaylıca izah olunduğu üzere, alım ve geri alım haklarından feragat tek taraflı bir hukuki işlem niteliği taşımaktadır. Yani, varması gerekli bir irade beyanıyla bu haktan feragat edilmesi mümkündür. Feragate ilişkin beyan için herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir.

Önalım hakkından feragatsa, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasal önalım hakkı açısından farklılık arz etmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının doğması için sözleşmenin yazılı yapılması gerekmekte olup bu haktan feragatin resmi şekle tabi tutulması, doktrinde eleştiri konusu olmuştur. Özellikle, sözleşmeden doğan önalım hakkının taşınmaz mülkiyetine getirilen yasal bir kısıtlama olmaması nedeniyle, feragatin resmi şekilde yapılması gerekliliği (TMK m. 731/II) de ortaya çıkmaz. Önalım hakkı sahibi, bu hakkından feragat ettiği takdirde, hak kesin olarak sona erer ve ne cüzi haleflerin, ne de külli haleflerin önalım hakkına sahip olması söz konusu olur. Yani, sözleşmeden doğan önalım hakkından feragat edilmesiyle hak sona erecek, şerh de etkisini kaybedecek ve yolsuzlaşacaktır. Yolsuz hale gelen şerhin genel hükümler çerçevesinde terkini mümkünken, feragatin şerh edilmesinin gerekli görülmesi anlamsızdır. Bu nedenle önalım hakkından feragatin şerhinin herhangi bir amacı ve faydası yoktur. Bahsi geçen hususlar nedeniyle, sözleşmeden doğan önalım hakkından bir sözleşmeyle ya da feragat edecek olanın tek taraflı irade beyanıyla feragat edilebilmeli, feragat sözleşmesinde/beyanında resmi şekil şartı zorunlu tutulmamalıdır.

Yasal önalım hakkından feragat için Türk Medeni Kanunu m. 733/2’de belirtilen resmi şekil şartı, feragatin geçerlilik şartı olup bu şekil şartına uyulması zaruridir. Söz konusu şekil şartı, önalım hakkından feragat etmek isteyen paydaşı düşünmeye sevk ederek onu koruma amacı taşımaktadır. Her ne kadar feragatin tek taraflı irade beyanıyla kurulması gerektiğini savunan görüşler olsa da kanunda söz konusu husus açık şekilde düzenlenmiştir. Bu nedenle, feragat eden paydaş ve muhatapları arasında resmi şekilde yapılan bir sözleşme ile yasal önalım hakkından feragat edilebilecektir. Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesine resmiyeti verecek olan merci, noterdir.

VI-       KAYNAKÇA 

1-     Akipek, Jale G. ve Turgut Akıntürk. Eşya Hukuku. İstanbul: Beta Yayınları,2009.

2-     Antalya, Gökhan ve Murat Topuz. Eşya Hukuku, Tapu Sicili. İstanbul: Legal Yayınevi,2018.

3-     Buz, Vedat. Yenilik Doğuran Haklar. Ankara: Yetkin Yayınevi, 2005.

4-     Demirsatan, Barış. “Taşınmazlara İlişkin Olarak Tanınan Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı”. Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 11/145-146 (2016): 938.

5-     Demirtabak Akalp, Didem. Yasal Önalım Hakkı. İstanbul: On İki Levha Yayınları,2010.

6-     Develioğlu, H.Murat. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık,2016.

7-     Erel, Şafak N. Eşyaya Bağlı Borç. Ankara: Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Yayınları,1982.

8-     Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları,2016.

9-     Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayıncılık,2017.

10- Güçlü, Murat ve Murat Yalvaç. “Geri Alım Sözleşmesi (Vefa Akdi) İle Bankaların Alacaklarından Dolayı Edindikleri Gayrimenkullere İlişkin Bir Değerlendirme”. Bankacılar Dergisi. 87/2013:18-28.

11- Gümüş, M. Alper. Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler. İstanbul: Seçkin Yayıncılık, 2007.

12- Günday, Harun Mirsad. ‘‘Alım Hakkı’’. Yayımlanmamış Doktora Tezi, Erciyes Üniversitesi,2021.

13- Güzel, Pınar. ‘‘Taşınmaz Üzerinde Geri Alım Hakkı’’. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 11/2020:243.

14- Nomer, Haluk Nami. Vefa Hakkı. İstanbul: Beta Yayınları,1992.

15- Oğuzman, Kemal, Saibe Oktay ve Özer Seliçi. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2016.

16- Oğuzman, Kemal ve Turgut Öz. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: Seçkin Yayıncılık,2016.

17- Ormancı, Pınar Altınok. ‘‘Önalım Hakkından Feragat Ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’’. TBB Dergisi. 141/2019:267-285.

18- Paksoy, Meliha Şermin. Zamnaşımından Feragat. İstanbul: On İki Levha Yayınları,2012.

19- Sebük, M. Tahir. Türk Medeni Kanununda Şüf'a Vefa Ve İştira Hakları Nazariyat ve Tatbikat. İstanbul: Kader Basımevi,1951.

20- Sirmen, A. Lale. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2017.

21- Taman, Şükran Şıpka. Türk Hukukunda Kanuni Önalım Hakkı. İstanbul: Alfa Basım, Yayım, Dağıtım, 1994.

22- Tunaboylu, Müslim. Önalım Davaları. Ankara: Yetkin Yayıncılık,2013.

23- Ugan, Deniz Arslan. ‘‘Geri Alım (vefa) Hakkı’’. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversiesi,2019.

24- Zevkliler, Aydın  ve K. Emre Gökyayla. Borçlar Hukuku-Özel Borç İlişkileri. Ankara: Turhan Kitabevi, 2017.

25- , www.sinerjimevzuat.com.tr (Çalışmada yer alan tüm kararlara 27.12.2021 tarihinde erişim sağlanabilmektedir.).

[1] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Ankara: Yetkin Yayıncılık,2017), 222.

[2] Kemal Oğuzman, Saibe Oktay ve Özer Seliçi, Eşya Hukuku (İstanbul: Filiz Kitabevi, 2016), 536.

[3] Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 218-219.

[4] Harun Mirsad Günday, ‘‘Alım Hakkı’’ (Yayımlanmamış Doktora Tezi, Erciyes Üniversitesi,2021),23.

[5] Günday, ‘‘Alım Hakkı’’ 432.

[6] Vedat Buz, Yenilik Doğuran Haklar (Ankara: Yetkin Yayınevi, 2005),420.

[7] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,423.

[8] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,426; M. Tahir Sebük, Türk Medeni Kanununda Şüf'a Vefa Ve İştira Hakları Nazariyat ve Tatbikat, (İstanbul: Kader Basımevi,1951),119.

[9] Didem Akalp Demirtabak, Yasal Önalım Hakkı (İstanbul: On İki Levha Yayınları,2010),27; Jale G. Akipek ve Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku (İstanbul: Beta Yayınları,2009),550; Gökhan Antalya ve Murat Topuz, Eşya Hukuku, Tapu Sicili (İstanbul: Legal Yayınevi,2018)181; Pınar Güzel, ‘‘Taşınmaz Üzerinde Geri Alım Hakkı’’, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi,11/2020:243.

[10] Oğuzman, Oktay ve Seliçi, Eşya Hukuku, 535; Aydın, Zevkliler ve K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku-Özel Borç İlişkileri (Ankara: Turhan Kitabevi, 2017), 70; YARGITAY Hukuk Genel Kurulu (HGK), 09.12.1987, E.1987/464, K.1987/912, www.sinerjimevzuat.com.tr,  E.T. 26.12.2021.

[11] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu (HGK), 09.12.1987, E.1987/464, K.1987/912, www.sinerjimevzuat.com.tr,  E.T. 26.12.2021.

[12] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,420; Sebük, Türk Medeni Kanununda Şüf'a Vefa Ve İştira Hakları Nazariyat ve Tatbikat,119; Haluk Nami Nomer, Vefa Hakkı (İstanbul: Beta Yayınları,1992), 79; Murat Güçlü ve Murat Yalvaç, “Geri Alım Sözleşmesi (Vefa Akdi) İle Bankaların Alacaklarından Dolayı Edindikleri Gayrimenkullere İlişkin Bir Değerlendirme”, Bankacılar Dergisi, 87/2013:18-28; Şafak N. Erel, Eşyaya Bağlı Borç (Ankara: Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Yayınları,1982),128.

[13] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,423.

[14] Nomer, Vefa Hakkı,79; Deniz Arslan Ugan ‘‘Geri Alım (vefa) Hakkı’’ (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversiesi,2019),151; Sebük, Türk Medeni Kanununda Şüf'a Vefa Ve İştira Hakları Nazariyat ve Tatbikat,120.

[15] Akalp Demirtabak, Yasal Önalım Hakkı,8; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 554; Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler,198-199; Pınar Altınok Ormancı, ‘‘Önalım Hakkından Feragat Ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’’, TBB Dergisi, 141/2019:267-268.

[16] Akalp Demirtabak, Yasal Önalım Hakkı,8; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 538; Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler,198-199; Pınar Altınok Ormancı, ‘‘Önalım Hakkından Feragat Ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’’, TBB Dergisi, 141/1 (20199:267-268.

[17] Müslim Tunaboylu, Önalım Davaları (Ankara: Yetkin Yayıncılık,2013), 541.

[18] Pınar Altınok Ormancı, ‘‘Önalım Hakkından Feragat ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’’268;

[19] Pınar Altınok Ormancı, ‘‘Önalım Hakkından Feragat ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’’268.

[20] Pınar Altınok Ormancı, ‘‘Önalım Hakkından Feragat ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’’269.

[21] Pınar Altınok Ormancı, ‘‘Önalım Hakkından Feragat ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’’271.

[22] Pınar Altınok Ormancı, ‘‘Önalım Hakkından Feragat ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme’’270.

[23] H. Murat Develioğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (İstanbul: On İki Levha Yayıncılık,2016),455.

[24] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,422; Meliha Şermin Paksoy, Zamanaşımından Feragat, (İstanbul: On İki Levha Yayınları,2012),12.

[25] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,422; Şükran Şıpka Taman, Türk Hukukunda Kanuni Önalım Hakkı (İstanbul: Alfa Basım, Yayım, Dağıtım, 1994),25.

[26] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,432; Barış Demirsatan “Taşınmazlara İlişkin Olarak Tanınan Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı” Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11/145-146 (2016): 938.

[27] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,431; M. Alper Gümüş, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler (İstanbul: Seçkin Yayıncılık, 2007), 148-149; Aynı yönde Gümüş, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler,149. Bu çerçevede yazar, Türk hukukunda yasal önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması gerektiğini, bununla birlikte feragat anlaşmasının şerhinin sadece taraflarca kararlaştırıldığı takdirde söz konusu olacağını kabul etmek gerektiğini belirtmektedir

[28] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,435-436; Demirsatan “Taşınmazlara İlişkin Olarak Tanınan Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı” 938.

[29]Gümüş, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler,144; Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 563; A. Lale Sirmen, Eşya Hukuku (Ankara: Yetkin Yayıncılık, 2017), 424.

[30] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,434.

[31] Buz, Yenilik Doğuran Haklar,434; Gümüş, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler,146.

[32] Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, (Ankara: Yetkin Yayınları,2016),310; Kemal Oğuzman ve Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (İstanbul: Seçkin Yayıncılık,2016),155.

[33] Oğuzman, Seliçi ve Oktay-Özdemir, Eşya Hukuku, 214-249; Sirmen, Eşya Hukuku, 206-210.

[34] Gümüş, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler,150.

[35] Gümüş, Türk Medeni Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler,149; Buz, Yenilik Doğuran Haklar,433.

[36] Şıpka Taman, Türk Hukukunda Kanuni Önalım Hakkı,163.

[37] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 09.04.2012, E. 2012/1890, K. 2012/5525, www.sinerjimevzuat.com.tr, E.T. 27.12.2021.