KİRA SÖZLEŞMESİNİNÖNEMLİ SEBEPLERLE FESHİ
- yasemindemirtas499
- 10 Haz 2024
- 22 dakikada okunur
İÇİNDEKİLER
I- GİRİŞ
Türk Borçlar Kanunu’nun en önemli sözleşmelerinden birisi Kira Sözleşmesi’dir. Gerek konut gerekse iş yeri hususunda sıklıkla karşımıza çıkan Kira Sözleşmesi’nde zaman zaman şartlar değişim göstermekte ve taraflar için işbu sözleşmenin devamı büyük zararlar doğuracak hale gelmektedir. Tarafları böylesine etkileyen ve sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı halinde belli şartların da bulunması koşuluyla taraflara Türk Borçlar Kanunu’nda (m. 331) sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyulması koşuluyla her zaman feshetme hakkı tanınmıştır. Yani, sözleşmenin devamını taraflardan biri için çekilmez hale getiren her sebep, önemli sebep olup sözleşmenin devamı kendisi için çekilmez hale gelen taraf sözleşmeyi yasal bildirim sürelerine uyarak her zaman feshedebilir.
Çalışmanın kapsamı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerinde ‘Sözleşmenin Sona Ermesi’ başlığı altında m.331’de düzenlenen ‘Olağanüstü Fesih’ içerisinde yer alan önemli sebeplere ilişkindir. Çalışmamızda önemli sebebin ne olduğunu, hangi sebeplerin önemli sebep kavramına girdiğini, sözleşmenin devamının çekilmez hale gelip gelmemesinin önemini, bildirim sürelerini ve sözleşmenin önemli sebeple feshinin sonuçlarını inceleyecek, önemli sebeplerin neler olduğunu, fesih için hangi koşulların gerektiğini çalışmamızda detaylıca izah etmeye çalışacağız.
II- KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖNEMLİ SEBEPLERLE OLAĞANÜSTÜ FESHİ
1- GENEL OLARAK
Sözleşmeler, taraflar arasında sözleşme kurulmadan önce mevcut durumlar ya da kurulduktan sonraki şartlar ve olasılıklar dikkate alınarak tarafların bu şart ve olasılıkların devam edeceğine olan inancıyla ve karşılıklı birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulur. Ancak, sözleşme kurulduktan sonra tarafların devam edeceğine inandığı şartlar ve olasılıklar hayatın olağan akışına aykırı ve beklenmedik şekilde değişir ve Kira Sözleşmesi taraflardan birisi için çekilmez hal alır. Bu gibi durumlarla karşı karşıya kalan sözleşme tarafından, kira süresinin bitmesini veya olağan fesih için öngörülen fesih döneminin geçmesini beklemek doğru olmayacaktır. Böyle durumlarda, borç ilişkisinin temelinin çöktüğü ve ilişkiye devamın dürüstlük kuralı uyarınca beklenemeyecek olduğu durumların varlığı halinde olağanüstü fesih hakkı kabul edilmiştir.[1]
Kira ilişkisine devamı çekilmez hale getiren bir önemli sebebin ortaya çıkması halinde taraflar, belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin, belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise olağan fesih için söz konusu olan fesih döneminin dolmasını beklemeksizin, karşı tarafa yöneltecekleri tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeyi fesih bildirim süresinin sonunda ve ileriye etkili olarak sonlandırabilirler (TBK m.331).[2]
Ürün kirası sözleşmesinin söz konusu olduğu hallerde sözleşmeyi önemli sebeple feshetmek isteyen tarafın gideceği madde hükmü Türk Borçlar Kanunu m.331 değil özel bir düzenleme niteliğine haiz olan Türk Borçlar Kanunu m.369 hükmüdür.
2- HUKUKİ NİTELİĞİ
TBK m.331 hükmünün emredici olup olmadığı tartışmalıdır. Bazı yazarlara göre emredici olan TBK m.331/I hükmünün şartlarının değiştirilmesi mümkün değildir, ancak TBK m.331/II hükmündeki sonuçların (örneğin önemli sebeple fesihte tazminat ödenmesine gerek olmadığının) taraflarca kararlaştırılması mümkündür.[3] Bazı yazarlara göre ise TBK m.331 hükmü tamamen emredici nitelikte olup taraflar fesih hakkını ortadan kaldıramayacakları gibi feshin şartlarını ve parasal sonuçlarını değiştiremezler.[4] Bizim de katıldığımız üzere, TBK m.331 hükmü nispi emredici nitelikte olup taraflar aralarında yapacakları anlaşma ile bir kısım tasarruflarda bulunabilir.[5] Örneğin, önemli nedenlerle feshin parasal sonuçlarını kararlaştırabilirler. Ancak, sağlığı bozucu bir halin önemli sebep olmadığı yönünde bir kararlaştırma yapmaları geçerli olmaz. Nitekim bu durum da kişilik hakkına aykırılık (MK m.23) söz konusu olur. Bu nedenle taraflar aralarında yapacakları anlaşma ile önemli sebeple fesih yetkisini kaldıramaz ya da sınırlayamazlar.[6] Zira önemli sebeple feshin temelinde dürüstlük kuralı yatmaktadır.
Bahsedilen durumlara karşın fesih hakkının kullanılmasını güçleştirmeyen ve sınırlamayan durumlar dışındaki anlaşmalar kural olarak geçerli sayılmalıdır. Örneğin, feshi ihbar sürelerinin kısaltılması mümkündür.[7] Ayrıca önemli sebep niteliği taşıyacak bazı olguların, belirtilmiş olanlarla sınırlı olmamak kaydıyla, sözleşmede belirtilmesi mümkündür. Bu gibi durumlarda kira sözleşmesinin çekilmez hale gelip gelmediği artık ayrıca denetlenmeyecek, söz konusu olgunun gerçekleşmesi ile sözleşme feshedilebilecektir. Ancak, tarafların hangi durumların önemli sebep teşkil etmeyeceğini sözleşmede belirtmeleri geçerli değildir. Zira bu husus önemli sebeple fesih hakkının kullanılmasını güçleştirecek nitelikte olacaktır.[8]
Detaylıca izah etmiş olduğumuz üzere; Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi nispi emredici nitelikte olup taraflar önemli sebeple fesih yetkisini kaldıramaz ve sınırlandıramazken önemli sebeple feshin sonuçları ve kapsamı noktasında bazı tasarrufta bulunabilirler.
3- ÖNEMLİ SEBEPLE FESHİN ŞARTLARI
a- Kira Sözleşmesinin Varlığı, Süresi ve Konusu
Önemli sebeplerle fesih hakkının kullanılabilmesi için ortada konusu taşınır ya da taşınmaz olan bir kira sözleşmesinin varlığı gerekmektedir. Söz konusu sözleşme, belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli bir sözleşmede olabilir.
Önemle belirtmek gerekir ki Türk Borçlar Kanunu m.331 çerçevesinde önemli sebeple fesih hakkının kullanılabilmesi için kira sözleşmesinin konusu olan taşınır veya taşınmazın kiracının kullanımına bırakılması da şart değildir. Kira sözleşmesinin kurulduğu fakat kira sözleşmesine konu şeyin henüz kiraya veren tarafından kiracının kullanımına sunulmadığı noktada ortaya önemli bir sebebin çıkması halinde, Türk Borçlar Kanunu m.331 uyarınca kira sözleşmesinin sona erdirilmesi yine mümkündür.[9] Kiracının haklı neden bulunmaksızın kiralananı teslim almaması ve temerrüde düşmesi halinde Türk Borçlar Kanunu m. 331 uygulama alanı bulamayacaktır. Söz konusu durumda Türk Borçlar Kanunu m. 325 uygulama alanı bulacaktır.
b- Kira Sözleşmesinin Devamını Çekilmez Kılan Önemli ve Haklı Bir Sebebin Ortaya Çıkması
1- Önemli Sebebin Tanımı
Türk Borçlar Kanunu’nda önemli sebebin tanımı kesin olarak yapılmamış ve hangi durumların önemli sebep kapsamına gireceği hususunda sınırlandırma getirilmemiştir. Önemli sebep kavramının her somut olay ve olguya göre değişebileceği göz önüne alındığında kapsamlı bir tanım yapılması gerekmektedir.
“Sözleşme süresinin dolmasına veya en yakın olağan fesih süresine kadar sözleşmeye devam etmeyi dürüstlük kuralına göre beklenemeyecek hale getiren tüm şartlar, önemli sebep teşkil eder (ALTINOK ORMANCI, 2011, s.133).[10] Çamoğlu’na göre ise ‘‘Önemli sebep, hukuki ilişkinin sürdürülmesini çekilmez hale getiren ve (bozucu) yenilik doğuran bir bildirim veya dava ile hukuki ilişkiyi sona erdirmek veya değiştirmek yetkisinin kullanılmasını adil gösteren hukuki olgudur.’’ (ÇAMOĞLU, 2008, s.23)[11]
Doktrinde yer alan görüşler ve Türk Borçlar Kanunu m.331 ışığında önemli sebebin tanımı şu şekilde yapılabilir: sözleşme kurulurken tarafların sözleşmeye temel kabul ettikleri kişisel veya maddi şartlarla ilgili olan, belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin dolmasına kadar, belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise fesih döneminin sonuna kadar, fesih beyanında bulunan kira sözleşmesinin tarafı için dürüstlük kuralı uyarınca kira ilişkisini devamı çekilmez hale getiren ve bu nedenle bozucu yenilik doğuran bir bildirim ile kira ilişkisinin sona erdirilmesini haklı gösteren olgulardır.[12]
2- Önemli Sebebin Unsurları
Önemli sebebin iki unsuru bulunmaktadır. Bunlardan birisi önemli bir olgu diğeri ise çekilmezlik unsurudur. Yani, sözleşmenin devamını taraf için çekilmez kılan önemli bir olgunun varlığı gereklidir. Bu iki unsuru aşağıda detaylıca açıklayacağız.
1a. Kira İlişkisinde Etkili Önemli Bir Olgunun Varlığı
Türk Borçlar Kanunu m.331’e göre; önemli nedenlerle fesih hakkının doğması için taraflardan biri için kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması gerekir. Bu sebebin ortaya çıkış ânının önemli olmadığı, taraflarca bilinmemek şartıyla kira sözleşmesinin kurulması sırasında mevcut olan bir nedene dahi dayanmanın mümkün olduğu kabul edilmektedir. Önemli sebebin sözleşme yapılırken önceden taraflarca öngörülememesi gereklidir. Önemli sebebin ortaya çıkacağı taraflarca öngörülüyorsa ya da bu önemli sebep bu sebebi ileri sürenin kusuru ile ortaya çıkmışsa sözleşme önemli sebebe dayanılarak feshedilemez. Fakat, sözleşmenin kurulduğu anda var olup, ilgili tarafından sonradan öğrenilen sebeplere dayalı olarak, hata veya hile nedeniyle sözleşmenin iptali yoluna gidilebileceği gibi, tercihe göre sözleşmenin haklı sebeple feshi yoluna da gidilebilir. Sonuç olarak, sözleşmenin kurulduğu anda mevcut olmakla birlikte ilgili tarafça bilinmeyen sebepler, sözleşmenin devamını taraflardan biri için çekilmez hale getiriyorsa, sözleşmenin iptali ile haklı sebeple feshin yarışabileceği kabul edilmelidir.[13]
Şüphesiz, söz konusu önemli olgunun olağanüstü bir ağırlık taşıması gerekmektedir. Bu ağırlığın ve hangi sebebin bu ağırlığa ulaştığının tespitinde somut olayın niteliği ve tarafların arasında kurulmuş olunan sözleşmenin içeriği önemli rol oynayacaktır. Burada yer alan önemli sebebin tek bir sebep olması dahi sözleşmenin çekilmez hale gelmesi ve feshi için yeterli olabilir. Birden fazla sebebin bir araya gelmesiyle sözleşmenin devamı taraflar açısından çekilmez hale gelmişse, bu durumda sebeplerin her biri tek başına önem arz etmese dahi bir araya geldiğinde önem arz etmesi ve sözleşmenin devamının taraflardan birisi için çekilmez hale gelmesi halinde sözleşme yine bu madde hükmünde yer alan nedenlerle sözleşme kendisi için çekilmez hale gelen tarafından feshedilebilecektir.[14]
Söz konusu sebebin kira sözleşmesini objektif olarak çekilmez kılması gerekmektedir. Yani, aynı hal ve şartlarda bulunan makul kişiden de sözleşmeyi sürdürmesi beklenemez hale gelmiş olmalıdır. Önemli sebebin neler olduğu hususunda hükümde kesin sınırlar bulunmamakta olup bu durumda hakimin takdir yetkisi bulunmaktadır.
2b. Çekilmezlik
Kira sözleşmesinin önemli nedenle feshedilebilmesi için gerekli diğer bir unsur ise çekilmezlik unsurudur. Kira sözleşmesinin feshini gerekli kılan önemli bir sebebin yanında bu sebebin kira sözleşmesinin devamını çekilmez hale gelmesi de gerekmektedir. Netice itibariyle denilebilir ki, bir olgunun kira sözleşmesini sona erdirecek kadar önemli kabul edilebilmesi için, bu olgu sebebiyle kira ilişkisine devam taraflardan en az biri için çekilmez hale gelmesi gereklidir.[15]
Kira ilişkilerinde çekilmez hale gelip gelmediği her somut olaya göre farklı değerlendirilmelidir. Her somut olayın kendine has özellikleri dikkate alınarak çekilmezliğin varlığı tespit edilmelidir. Zira, her somut olayın tarafları ve şartları farklılık gösterecektir. Bir kira ilişkisini çekilmez kılan husus, başka bir kira ilişkisini çekilmez kılmayabilir. Yani, farklı bir kişilik yapısına sahip olan bir şahsın üstesinden gelebileceği veya sorun etmeyebileceği bir hususu bir başka şahsın sorun etmesi kendisi adına mazur görülebilecek bir durum ise kira ilişkisinin önemli sebebe dayalı feshi geçerli kabul edilmeli ve kişi sözleşmeyi ileri sürdüğü husustan ötürü önemli sebeple feshedebilmelidir.
Bununla birlikte doktrinde kira ilişkisini çekilemez hale getiren sebeplere şu örnekler verilmektedir: Astım hastası olan bir kiracının nemli bir evde oturması, eve hırsız girmesinden sonra kiracıda panik atağın başlaması.[16]
aa. Çekilmezlik Unsurunun Belirlenmesinde Göz Önünde Bulundurulacak Kıstaslar
aaa. Sözleşmenin Kalan Süresi
Çekilmezlik unsurunun değerlendirilmesinde göz önünde bulundurulması gereken hususlardan birisi de sözleşmenin kalan süresidir. Önemli sebeple feshin kiracı tarafından ileri sürülmesi halinde sözleşmenin süresi kiracının sözleşmeyi sürdürüp sürdüremeyeceği noktasında belirleyici bir kıstastır. Sözleşmenin sona ermesine çok az zaman kalmışsa kiracıdan bu duruma makul süre daha katlanması beklenebilir. Buna karşılık, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin TBK m.347 uyarınca sözleşmeyi sona erdirme imkânı kural olarak bulunmayacağı için, kiraya verenin önemli sebeple fesih hakkını kullandığı durumlarda sözleşmenin kalan süresi kıstası önemini büyük ölçüde yitirecektir.[17]
bbb. Önemli Sebebin Geçici Olmaması
Çekilmezliğe yol açan olgunun geçici olmaması gerekmektedir. Geçici olgunun bulunması halinde önemli bir fesih sebebi bulunmadığı savunulmaktadır. Ancak, burada değerlendirilmesi gereken husus geçici olgunun ne zaman son bulacağıdır. Birkaç ay devam edecek olgu ile birkaç yıl devam edecek olgunun aynı şekilde değerlendirilmesi mümkün değildir. Süreç uzadıkça çekilmezliğin gerçekleştiği daha kabul edilebilir nitelikte olacaktır. Ancak, tek bir kez gerçekleşmiş olmasına rağmen objektif manada herkesçe önemli bir sebep olarak kabul edilebilecek ve devamlılık unsurunun aranmayacağı bazı hallerde de önemli sebeple feshe olanak tanımak gerekmektedir. Örneğin, kirada oturduğu konutta aile fertlerinden birinin intihar etmesi nedeniyle psikolojisi bozulan kişinin işbu sebepten ötürü kira ilişkisini sürdürmek istememesi, bir defa gerçekleşen ancak neticesi oldukça ağır bir olay olması nedeniyle fesih hususunda kişiye hak vermeyi gerektirecek bir durumdur.
ccc. Öngörülebilirlik
Sözleşmenin kurulması esnasında önemli sebebin varlığını bilen veya bilebilecek durumda olan kişi önemli sebebe dayanamaz. Sonradan ortaya çıkabileceği tahmin edilebilen yani öngörülmesi mümkün olan olguya da dayanılması mümkün değildir. Örneğin, kiracının sonradan yeni bir ev satın alması kira sözleşmesinin feshi için önemli bir sebep teşkil etmeyecektir. Zira bir kiracı, ileride bir ev alma ihtimali olduğunu açıkça öngörmüş olmasa bile öngörebilecek durumdadır. Bir başka örneğe ilişkin olarak, Yargıtay tarafından verilen bir kararda kiraya verenin, kira konusu arsayı kira sözleşmesinin devamı süresi içerisinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide vermesi nedeniyle sözleşmenin önemli sebeple feshini isteyemeyeceği, öngörülebilirlik koşulunun söz konusu olayda mevcut bulunmadığı belirtilerek açıkça ifade olunmuştur.[18]
ddd. Kusur
Söz konusu önemli sebebin ortaya çıkmasında kusurlu olan tarafın fesih hakkından yararlanamayacağı doktrinde belirtilmiş olup fesih bildiriminde bulunan tarafın fesih sebebinin ortaya çıkmasında kusuru bulunmamalıdır. Bu duruma örnek olarak kusurlu hareketleri neticesinde işten atılan kiracının, işsizliğini neden göstererek sözleşmeyi sona erdirmek istemesi gösterilmektedir.[19]
bb. Olgunun Ağırlığı
Bir olgunun sözleşmenin kurulmasında sonra ortaya çıktığının ve sözleşmenin kurulması sırasındaki şartlarda dürüstlük kuralına aykırı şekilde ağır değişiklik meydana getirdiğinin söylenebilmesi için aynı zamanda objektif ve/veya sübjektif ağırlığa da sahip olması gereklidir.
aaa. Objektif Ağırlık
Kira ilişkilerinde önemli sebebin varlığını belirlemenin en önemli kıstası sebebin objektiflik unsuruna uyup uymamasıdır. Bir sebebin TBK m.331 kapsamında ele alabilmek için yapılacak değerlendirme sonrasında söz konusu sebebin objektif ağırlık kazanıp kazanmadığının tespiti gereklidir. Eğer söz konusu sebep, sebebi ileri süren taraf bakımından süreli sözleşmelerde söz konusu sürenin sonuna değin, süresiz sözleşmelerde yasal fesih dönemlerine değin daha uzun süreler kararlaştırılan durumlarda ise söz konusu sürelerin bitim tarihin değin sözleşmeye devamı çekilmez kılıyorsa o halde söz konusu sebebin objektiflik niteliğine haiz olduğu söylenecektir.[20]
Objektif ağırlık kavramı, kendi içerisinde ikiye ayrılmaktadır. Mutlak objektif; olgunun tek başına sözleşmenin devamını çekilmez kıldığı hallerde söz konusu olmaktadır. Söz konusu duruma örnek olarak kriz, savaş, doğal afetler gibi sosyal boyut taşıyan olağanüstü olaylar sebebiyle tarafların ekonomik durumunun önceden öngörülemeyecek şekilde ve uzun süreli olarak bozulması veya birlikte konutu kiralayan iki kişiden birini ölümü, kiracının ağır hastalığı gibi durumlar verilebilir ve bu durumlar TBK m.331 çerçevesinde mutlak objektif ağırlığa giren durumlara örnek teşkil edebilir.[21] Nispi objektif ağırlıkta ise olgunun tek başına kira ilişkisini çekilmez kılması söz konusu değildir. Burada olgunun birden fazla kez tekrar etmesi ya da başka olgularla birleşme ile sözleşmenin devamı çekilmez hal almaktadır.
bbb. Subjektif Ağırlık Unsuru
Ortaya çıkan olgu nedeniyle Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunu m. 331’e göre feshedilmesi için söz konusu olgunun çekilmezlik unsuru yönünden objektif ağırlığın yanında sübjektif ağırlığa da ihtiyaç vardır. Olgu objektif olarak fesih için gerekli ağırlığa sahip olsa da söz konusu olgunun kira sözleşmesi kurulurken feshedecek kişi tarafından bilinmesi ya da öngörülmesi durumu vuku bulmuşsa, sözleşme sübjektif ağırlığa sahip olmayacak ve önemli sebeple feshe konu olmayacaktır. Örneğin, kira sözleşmesi yapıldığı sırada ekonomik anlamda büyük bir sıkıntı içerisinde olan tarafın ileride bu durumu öne sürerek kira sözleşmesini feshetmesi mümkün olamayacaktır.[22]
Sübjektif ağırlık bakımından somut olayın özellikleri, tarafların kira sözleşmesi süresince tutum ve davranışları, fesih nedeninin daha önce yaşanıp yaşanmadığı ve yaşanmışsa tarafların bu durumda sergiledikleri tavırlar incelenmelidir. Öyle ki, daha önce karşılaşılan benzer bir olay karşısında sessizliğini koruyan tarafça daha sonra aynı sebebin ileri sürülmesi yoluyla kira sözleşmesinin önemli sebeple fesih edilmesi mümkün olamamalıdır. Aksinin kabulü, iyi niyet kurallarına aykırılık teşkil edecektir.[23]
cc. Çekilmezlik Nedenlerinin Sınıflandırılması
aaa. Tarafların Borca Aykırı Davranışları
Taraflardan en az birinin kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getirmemesi halinde taraflar arasındaki güven kaybolur. Önemli sebep teşkil etmeyen borca aykırı davranışların birden fazla kez tekrarlanması halinde sözleşmenin devamı taraflardan birisi için çekilmez hale geldiğinde önemli sebeple fesih söz konusu olabilecektir.
bbb. Dış Etkenlerden Kaynaklanan Sebepler
Feshe yol açan önemli sebep, kira sözleşmesinin taraflarından kaynaklanabileceği gibi tamamen dış etkenlerden de kaynaklanabilir. Örneğin, savaş, doğa olayları, devalüasyon, deprem, sel felaketi gibi hadiseler sözleşme taraflarından kaynaklanmayan ama sözleşmeye doğrudan ya da dolaylı olarak etki edebilecek hususlardır. Hatta, oturulan semt sakinlerinin çehresinin değişmesi örneğin, semte uyuşturucu satıcılarının taşınması durumu da buna örnek gösterilebilir. Bunun yanı sıra, kiralanan yerin önünden geçen bir çevre yolunun yapılması nedeniyle trafik gürültüsünün çok artmasının da önemli bir sebep teşkil edilebileceği söylenebilir.[24]
Belirtilmiş olunan nedenlere karşılık kiralanan taşınmazın yüksek meblağla satılabilecek hale gelmesi durumunda kiraya veren tarafından bu durumun önemli sebep teşkil etmeyeceği doktrinde belirtilmiştir.[25] Yargıtay da yukarıda değinildiği üzere bir kararında, kiralanan taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu teşkil etmesini önemli sebep olarak görmemiştir.[26]
ccc. Sözleşmenin Taraflarından Kaynaklanan Sebepler
Feshe yol açan önemli sebebin tarafların bünyesinde doğması da mümkündür. Taraflardan birisinin önemli bir hastalığı ya da fiziksel özrünün önemli sebeple feshe yol açacağı genel kabul gören görüştür. Bu duruma bacağı kesilen bir kiracının asansörsüz bir taşınmazın dördüncü katında oturması örnek olarak gösterilebilir. Hatta, eve hırsız girmesinden sonra kiracıda panik atağın başlaması da bu şekilde değerlendirilmektedir.[27] Söz konusu sağlık ya da özür durumunun kiracının kiralananda birlikte yaşadığı kişiler içinde söz konusu olduğu kabul edilmelidir. Başkaca bir anlatım şekliyle, yukarıda belirtilen durumlara muhatap olan kişi olarak yani bacağı kesilen ya da astım hastası olan kiracının kendisi değil de eşi veya kendisi ile birlikte yaşayan çocuğu dahi olsa, kiracının önemli sebeple fesih hakkının bulunduğu kabul edilmelidir.
Kanunda kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin feshi kiracının mirasçılarına tanınmış olsa da müşterek kiracıların bulunması halinde kiracılardan birinin ölümü diğerlerinin kiralananı tek başına kullanmasını mümkün kılmaz ya da kira bedelini ödeme de güçlük yaşatırsa bu durumda diğer kiracıların önemli nedenle fesih hakkının bulunması gerektiği kabul edilmelidir.[28]
Tüm bu durumlara karşılık, kiraya verenin kiralanana kendisinin ihtiyaç duyması önemli nedenle fesih hakkı tanımayacaktır. Kiraya verenin elindeki tek imkân konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.350 ve 351 uyarınca dava açmaktır.
Küçük bir evde oturan çiftin çocuklarının dünyaya gelmesi ve artık bu taşınmaza sığmaz olmaları hâli bakımından da önemli sebebin var olduğu doktrinde belirtiliyor olsa da gerek öngörülmezlik unsurunun var olmaması gerekse söz konusu durumun ilgili tarafça bizzat yaratılması bakımından önemli sebebi yaratan kişi olarak sözleşmenin tarafının, aynı zamanda bahsi geçen sebebe dayanarak sözleşmeyi önemli sebeple fesih yoluna gitmesi mümkün değildir. İleride bir çocuğun olacağı öngörülebilecek nitelikte olup önemli sebeple fesihten bahsedilmesi doğru olmayacaktır.[29]
Doktrinde kiracı ile kiraya verenin kişisel olarak farklılıklarının bulunmasının da önemli bir sebep teşkil edeceği belirtilmiştir. Buna örnek olarak, kiracının kiralananda kumar oynatması veya kiracı derneğin terör olaylarına karışması örnek olarak gösterilmektedir.[30] Üzerinde özel olarak durulan hallerden biri de kiracı ve kiraya veren arasında düşmanlığın ortaya çıkmasıdır. Doktrindeki genel eğilim, bu gibi düşmanlıkları da önemli sebep saymak yönündedir. Kanaatimizce, bu konuda bir genelleme yapılması isabetli değildir. Her somut olayda böyle bir düşmanlığın kira sözleşmesinin sürdürülmesini çekilmez hale getirip getirmediğinin denetlenmesi gerekir.[31]
ddd. Tarafların Ekonomik Durumundaki Değişiklikler
Doktrinde tarafların ekonomik durumundaki değişmelerin önemli sebep teşkil edebileceği kabul edilmektedir.[32] Her ne kadar ekonomik durumların zayıflamasının önemli sebep teşkil etmeyeceği bu nedenle önemli sebeple feshin söz konusu olmayacağı, bunun yerine olağan feshin yapılması gerektiğini savunan görüşler olsa da[33] bu görüşe katılmak mümkün değildir. Kanaatimce, sözleşmenin şartları ve tarafların anlaşmış oldukları ekonomik durumları tarafla dışında üçüncü bir etkenle değişkenlik göstermiştir. Bu nedenle, tarafların bu değişkenlikten sorumlu tutularak önemli nedenle fesih hakkının önünün kapatılması doğru olmayacaktır. Taraflar değişen ekonomik durumlarına nazaran somut olay da değerlendirilmek koşuluyla sözleşmeyi önemli nedenle feshedebilir.
3- Önemli Sebeplerin Sözleşmede Düzenlenmesi
Öncelikle ifade etmek gerekir ki, tarafların önemli sebeple fesih hakkını ortadan kaldırmaları veya kullanılmasının şartlarını önemli ölçüde güçleştirmeleri mümkün değildir. Bununla birlikte sözleşmede bazı hallerin taraflar açısından önemli sebep sayılacağının kabul edilmesine bir engel bulunmamaktadır.[34] Sayılı sebepler sınırlı sayıda olmamalıdır. Yani, önemli nedenler sözleşmede sayılmış olunan önemli nedenlerle sınırlı olmamalıdır.[35]
Buna karşın konut ve çatılı işyeri kiralarında bu duruma bir istisna tanınmalıdır. Zira sözleşmede bazı hallerin taraflar açısından önemli sebep sayılacağının kabul edilmesi, kanun tarafından öngörülmeyen bir fesih sebebinin taraflarca kabul edilmesi anlamına gelecektir ve bu durumda konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu m.354 devreye girecektir. Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında önemli sebep niteliği taşıyacak bazı olguların sözleşmede belirtilmesi sadece kiracı lehine mümkündür.
4- Birden Fazla Kiracının Veya Kiraya Verenin Bulunması
Birden fazla kiracının bulunması halinde çekilmezliğin sadece tek bir kiracının şahsında ortaya çıkması halinde kiracının sadece kendisi açısından fesih bildiriminde bulunmasının mümkün olduğu, böylece kira sözleşmesinin sadece kendisi için sona ereceği, ancak diğer kiracı ve kiraya veren arasında süreceği ileri sürülmüştür. Ancak yine bu görüşe göre kiracılardan birinin kira sözleşmesini önemli sebeple feshetmesinin diğer kiracı ve kiraya veren açısından da önemli bir sebep teşkil etmesi mümkündür.[36] Buna karşılık aksi görüş, kiracılardan biri açısından ortaya çıkan önemli bir sebebin kira sözleşmesinin tüm kiracılar açısından sona erdirilmesi bakımından yeterli olduğunu kabul etmektedir.[37] Bu durumda kiracıların tamamının fesih hususunda anlaşması gereklidir, kiracılardan birinin fesih hakkını kullanıp diğerlerinin kullanmaması mümkün değildir. Kanaatimce, ilk görüşün kabulü daha adil olacaktır.
Aynı şekilde, bir tek kiracının kişiliğinde gerçekleşen bir hususun kiraya veren açısından önemli bir sebep teşkil etmesi halinde, kiraya verenin kira sözleşmesini bir bütün olarak feshedebileceği ve her iki kiracının da tahliyesini isteyebileceği kabul eden görüş bulunmaktadır. Örneğin, üniversitede okumak için beraber ev kiralamış olan iki arkadaştan birinin kiraya verenle arasında bir düşmanlığın oluşması halinde böyle bir ihtimal ile karşılaşılabilir. Taraflardan birinin dahi borca aykırı davranışının her iki kiracı açısından da bir tahliye sebebi teşkil ettiği göz önüne alındığında, önemli sebeple fesih halinde de bu ilkeden ayrılmak için bir neden bulunmamaktadır. Aksi görüşe göre ise, kiracılardan birisinin bünyesinde vuku bulan önemli sebep nedeniyle kiraya verenin sadece o kiracı için önemli sebeple feshe gideceği yönündedir. Kanaatimce, bu görüşün kabulü daha adil ve daha güvenilir olacaktır. Zira, kiracılardan birisinden kaynaklı nedenle tüm kiracılar için kiraya verene önemli sebeple fesih hakkı tanınması, diğer kiracıları olumsuz etkileyecek ve kiracılar açısından güç durumlar ortaya çıkacaktır.[38] Kiracı için ise ilk görüşün kabulü daha isabetli olacaktır. Kiracı, kiraya verenlerden birisinden doğan önemli sebebe dayanarak kira sözleşmesini diğer kiraya verenler açısından da önemli sebeple feshedebilir.
5- Önemli Sebeple Fesih Hakkının Kötüye Kullanılması Yasağı
Önemli sebeple fesih hakkı sınırsız bir hak olmayıp dürüstlük kuralına uygun hareket edilerek kullanılması gerekmektedir.[39] Buna göre önemli sebeple feshin hukuksal sınırları, dürüstlük kuralı, hakkın kötüye kullanılması yasağı ve hukuki güvenlik ilkesidir.
Bir hakkın kullanılmasında meşru, maddi ve manevi hiçbir menfaat bulunmuyorsa, o hakkın kullanılması dürüstlük kuralına aykırılık oluşturur. Bunun yanı sıra, bir hakkın kullanılması ile sağlanacak menfaat, bu hakkın kullanılmasının başka bir kimseye vereceği zarara oranla çok az ise, bu durum da hakkın kötüye kullanılmasına işaret eder. Sözleşmenin devamını güçleştirecek objektif ya da sübjektif ağırlığa sahip olmayan olguların bahane edilerek sözleşme önemli nedene dayanılarak feshedilirse bu durum hakkın kötüye kullanılması özelliği taşıyacaktır. Türk Medeni Kanunu m. 2’ye göre ise bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Bu nedenle feshin geçersizliği söz konusu olabilir.
6- Önemli Sebebin İspatı
Tarafların kira sözleşmesinin önemli nedenle feshi için mahkemeye başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Fesih sebebinin var olduğunu düşünen tarafın diğer tarafa yapılacak bir ihtar neticesinde, ihtarın tebliğini takiben fesih bildirim süresinin sonunda sözleşme sona ermiş olacaktır.[40] Feshe muhatap olan taraf ise kendisine yapılan ihtarda herhangi bir sebep belirtilmemesi ya da belirtilen sebebin kendince geçerli bir neden olarak değerlendirilmemesi halinde feshin geçersizliğinin sağlanması için mahkemeye başvurabilecektir.
Bahsi geçen davada fesih beyanında bulunan taraf, önemli sebeple feshin varlığını ispat etmeye çalışırken, karşı taraf da somut olayda bir önemli sebebin bulunmadığına hâkimi ikna etmeye çalışacaktır. Ayrıca, önemli sebeple fesih beyanı hakkın kötüye kullanılması niteliğinde ve bu durum dava dosyasından anlaşılmakta ise hâkim tarafından resen göz önüne alınması gereklidir. Zira, hakkın kötüye kullanılması hususu bir def’i değil, itiraz niteliğinde olduğu için, davada savunma olarak ileri sürülmüş olması şart değildir.[41]
III- KUSUR
Feshi gerçekleştiren tarafın feshe neden olan önemli sebebin oluşması ve ortaya çıkmasında herhangi bir etkisinin yani kusurunun olmaması gerekir. Önemli sebeple feshe neden olan olgu ya feshe mecbur kalan tarafın muhatabı tarafından ya da taraflardan bağımsız bir şekilde kendiliğinden, dış etkenlere bağlı olarak ortaya çıkmalıdır. Feshe sebep olan olgunun ortaya çıkmasında kusuru olan tarafın bu sebebe dayanarak sözleşmenin çekilmez hale geldiğini iddia ederek sözleşmeyi önemle sebeple feshedemez.[42]
İki tarafında kusurlu olduğu durumlarda dikkate alınacak husus, feshi gerçekleştirecek tarafın kusurunun feshin muhatabı olan tarafın kusurundan daha az olmasıdır. Bu durumda feshi gerçekleştirecek olan tarafın sözleşmeyi Türk Borçlar Kanunu m. 331’e dayanarak önemli sebeple feshetmesi mümkündür. [43]
Kusurun eşit olduğu durumlarda ise kanımca tarafların sözleşmeyi sonlandırıp sonlandırmama noktasındaki iradeleri esas alınarak hüküm kurulmalıdır. Eğer fesih beyanının muhatabı da artık kira ilişkisinin devamının çekilebilir olmadığı kanısındaysa o halde kira sözleşmesi önemli sebeple fesih yoluyla sonlanmış sayılmalı fakat TBK m.331 f.2 de öngörülen hükme binaen eşit kusurun varlığı nedeniyle, taraflar aleyhine olacak şekilde herhangi bir tazminata hükmedilmemelidir.
IV- FESİH BİLDİRİMİ
Objektif açıdan haklı sebeplerin varlığına rağmen, sözleşmenin olağan feshi yolunu tercih eden kişi de sonradan haklı sebeple sözleşmeyi derhal fesih hakkını kaybeder. Olağan fesih yoluna giden taraf, sözleşmeye olağan fesih dönemi boyunca devam etmeyi kabul etmiş olur ve artık sözleşmeye devamın kendisi için çekilmez hale geldiğini ileri süremez. Ancak yeni bir haklı sebep ortaya çıkarsa, söz konusu taraf sözleşmeyi derhal feshedebilmelidir.[44]
Kanun koyucu, TBK m.331 hükmünde taraflardan her birinin, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, olan fesih yoluyla sözleşmeyi feshetmeyen tarafa yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebileceğini düzenlemiştir.
1- Fesih Hakkı Sahibi ve Fesih Talebinin Muhatabı
Bir kira sözleşmesinde fesih bildirimini sözleşmenin tarafından birisi, yapabilir. Gerek kiracı gerekse kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesine olağan fesih bildirimi yoluyla son verme konusunda hak sahibidirler. Sözleşmeye taraf olmayan bir kimsenin fesih bildirimi ise hüküm ifade etmeyecektir.[45]
Kiracı ve kiraya veren tarafı birden fazla kişiden oluşuyorsa, fesih bildiriminin hepsi tarafından yapılması veya bildirimin hepsine birden yöneltilmesi ya da bunların ortak temsilcilerine karşı yapılması gereklidir. Kiracı ya da kiraya veren ölmüş ve bu kimselerin mirasçılarına ulaşılamıyorsa ya da fesih bildiriminde bulunacak olan taraf gerekli tüm özeni göstermesine rağmen kusuru olmaksızın bildirimi yönelteceği kişi/leri tespit edemiyorsa, fesih bildirimi noter aracılığıyla ilan yolu ile de yapılabilir.[46]
2- Önemli Sebebin Karşı Tarafa Bildirilmesi
Fesih hakkı, yenilik doğuran bir hak olup sözleşmeyi önemli nedenle feshetmek isteyen tarafın fesih iradesini ortaya koyması yeterlidir. Yenilik doğuran bir hak, hak sahibinin irade açıklaması ile hüküm doğurur. Yani, yenilik doğuran haklarda yeni durumun meydana gelmesi için dava açılması gerekmeyip irade açıklaması yeterlidir.
Fesih hakkı, kural olarak herhangi bir şekle tabi değildir. Fesih hakkı, açık irade beyanıyla kullanılabileceği gibi zımni bir irade beyanıyla da kullanılabilir. Ancak, bu kuralın bazı istisnaları da mevcuttur. Bu istisnalar, tarafların yenilik doğuran bir hakkın kullanılmasını geçerlilik şekline tabi tuttukları hallerde sözleşmeden; kimi hallerde ise bir kanun hükmünden kaynaklanabilir.[47]
Bununla birlikte, herhangi bir geçerlilik şartına tabi olmasa da fesih hakkının kullanıldığının ispatı bakımından, bunun yazılı şekilde yapılması yerinde olacaktır.
3- Önemli Sebeple Fesihte Bildirim Süresi
Türk Borçlar Kanunu m.331’e göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması halinde, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Hükmün uygulanma şartlarından birisi de önemli sebebin ortaya çıkması üzerine sözleşmeye son vermek isteyen tarafın fesih bildirim sürelerine uyarak tek taraflı bozucu yenilik doğuran beyan niteliğinde bir fesih bildiriminde bulunmasıdır. Türk Borçlar Kanunu m.333’den farklı olarak burada kanunda öngörülen fesih dönemlerine uymak gerekmemektedir.[48] Örneğin, olağan bir taşınmaz kirasında, bildirimden üç ay sonra geçerli olmak üzere derhal sözleşme feshedilebilir, sözleşmenin altı aylık dönemlere ayrılması suretiyle süre hesabına gerek yoktur.[49]
Önemli sebeple fesih hakkı, mutlak objektif ağırlık oluşturan olgunun gerçekleşmesi üzerine, ya da nispi objektif ağırlık oluşturan bir olgu söz konusuysa çekilen ihtara rağmen ihlale son verilememesi üzerine, dürüstlük kuralı uyarınca fesih hakkından vazgeçmiş sayılmayacak uygun bir süre içinde kullanılmalıdır. Bahsi geçen uygun süre, düşünme süresi olup bu uygun sürenin susularak geçirilmesi halinde önemli sebeple fesih hakkından vazgeçilmiş olduğu kabul olunur. Süre hususunda kesin süre verilemez, süre somut olayın şartlarına göre değişkenlik gösterecektir. Önemli sebeple fesih hakkının süresi içinde kullanıldığı konusunda ispat yükü ise, sözleşmeyi önemli sebeple fesheden tarafta olacaktır.[50] Önemli sebebin ortaya çıkmasından sonra uygun sürede fesih hakkı kullanılmış olsa bile sözleşme fesih bildirim sürelerinin sonunda sona erer.
Fesih bildiriminin süresi kira sözleşmesinin konusu bir taşınmaz ya da taşınır yapı ise en az üç ay, taşınır ise en az 3 gün, yok eğer kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan bir taşınır ise en az bir ay öncesidir.[51]
V- ÖNEMLİ SEBEPLERLE OLAĞANÜSTÜ FESHİN HUKUKİ SONUÇLARI
1- Kira Sözleşmesinin sona ermesi
Kira sözleşmesi önemli sebeplerle feshedilmişse, taşınmaz kiraları ile taşınır yapıya ilişkin kiralarda fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından 3 ay sonra (TBK m. 329), taşınır kiralarında ise fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından 3 gün sonra (TBK m. 330) kira sözleşmesi sona erer.
Kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiralananın geri verilmesi yükümlülüğü söz konusu olur. Kiralananın geri verilmemesi halinde, kiraya karşılık gelen bir tazminat yükümlülüğü ortaya çıkar ancak bu durum kiracılığın devamı anlamına gelmez.[52] Kiraya verenin, feshin şartları oluşmamasına rağmen sözleşmeyi haksız feshi halinde ise kira sözleşmesi sona ermez. Kiracı, kiralananı kullanmaya devam edebilir.[53] Buna karşın kiracı tarafından, feshin şartları oluşmamasına rağmen sözleşmenin haksız feshi halinde TBK m.325 uygulama alanı bulur. Yani, kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.[54]
2- Fesih Sebebiyle Uğranılan Zararın Tazmini
Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi gerçekleşmişse hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m. 331/2). Yani, kira sözleşmesini fesheden, karşı tarafın fesih sebebiyle uğradığı müspet zararı tazmin etmek zorundadır.[55]
Sözleşmeyi fesheden tarafın hukuka veya sözleşmeye aykırı davranışı mevcut olmadığından, burada gerçek anlamda bir tazminat söz konusu olmaz. Kanun koyucu, zararın tamamına karşı tarafın katlanmasını uygun görmemiş bu nedenle de fesheden tarafın da bir denkleştirme bedeli ödeyerek doğan zarara katlanmasını istemiştir.[56]
Hâkimin belirleyeceği tazminatın içeriği parasal bir değer olmalıdır. Önemli sebeplerle kira sözleşmesinin sonlandırılması halinde kiraya verenin tazminat alacağı söz konusu olur ise, bu alacak için hapis hakkı bulunmaz. Tazminat talebinin TBK m. 147 gereği on yıllık zamanaşımı süresinde ileri sürülmesi gerekir.[57]
VI- SONUÇ
Kanun önemli sebep olarak nitelenebilecek bir durumun ortaya çıkması halinde sözleşmenin taraflarının başvurabileceği yolu öngörmüştür. Böylelikle, kira ilişkisine devamı mümkün kılmayan bir önemli sebebin ortaya çıkması üzerine taraflar, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih döneminin dolmasını beklemeksizin, karşı tarafa yöneltecekleri tek taraflı bir irade beyanı ile sözleşmeyi fesih bildirim süresinin sonunda ve ileriye etkili olarak sonlandırabilmektedirler. Bu durumda hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Önemli sebeple fesih emredici niteliğe haizdir. Kira sözleşmesinin tarafları bu haktan önceden vazgeçemeyecekleri gibi, bu hakkın sözleşme ile sınırlandırılması da mümkün değildir. Ancak, bu emredicilik, çalışmamızda da yer verdiğimiz üzere nispi niteliğe sahiptir; yani, sözleşmenin tarafları, ortaya çıkan bazı vakıaların sözleşmeyi derhal fesih yetkisini vereceğini önceden kararlaştırabilirler. Sözleşme ihlalini bertaraf etmek için daha yumuşak bir yola tevessül etmek mümkün ise önemli sebebe başvurulamaz. Aksi durumun varlığı sözleşmenin haksız yere feshi anlamına gelecektir ki işbu durumun ilgilisi sözleşmeyi haksız yere feshetmenin hukuki sonuçlarına da katlanmakla yükümlü olacaktır.
Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi için, muhakkak ki öncelikle önemli bir sebebin varlığı gereklidir. Sözleşme süresinin dolmasına veya en yakın olağan fesih süresine kadar sözleşmeye devam etmeyi dürüstlük kuralına göre beklenemeyecek hale getiren tüm şartlar, önemli sebep teşkil eder. Önemli sebebin kabulü için, söz konusu sebebin hem objektif, hem de sübjektif açıdan belirli bir ağırlık taşıması, yani belirli bir öneme sahip olması şarttır.
Önemli sebebin varlığı, sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi sonucunu doğurmaz. Sözleşmeyi sona erdirmek isteyen taraf, fesih hakkını kullanarak fesih iradesini açıkça ortaya koymalıdır. Fesih beyanı kural olarak geri alınamaz ve şarta bağlanamaz.
Kira sözleşmesinin önemli sebeple feshi halinde, kural olarak fesih beyanı muhataba varmakla sonuç doğurur. Ancak kira sözleşmelerinde, sözleşmenin sona ermesi fesih beyanının varmasıyla değil, daha sonraki bir anda gerçekleşmektedir. Kira sözleşmelerinde kanun, olağan fesih bildirimi sürelerine uyulmasını öngörmüştür.
VII- KAYNAKÇA
1- Aydın, G. Sinem. Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2013.
2- Buz, Vedat. Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar. Ankara: Yetkin Yayınlar, 2005.
3- Çamoğlu, Ersin. Kollektif Ortaklığın Önemli sebeple Feshi ve Ortağın Önemli sebeple Çıkarılması. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2008.
4- Daşlı, Engin. ‘‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi’’. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Erzincan Üniversitesi,2016.
5- Erzurumluoğlu, Erzan. Sözleşmeler Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Yetkin Yayıncılık,2011.
6- Gümüş, Mustafa Alper. Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık,2012.
7- Günel, Mustafa Cahit. ‘‘Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi’’. Yayımlanmamış Doktara Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2010.
8- Helvacı, Serap ve Fulya Erlüle, Medeni Hukuk. İstanbul: Legal Yayıncılık, 2011.
9- İnceoğlu, Murat. Kira Hukuku. İstanbul: On iki Levha Yayıncılık, 2014.
10- Ormancı, Pınar Altınok. Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2011.
11- Şahin, Halil İbrahim. ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi’’. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi,2019.
12- Şahin, Turan. ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m.331)’’. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi. 1/68 2019: 342.
13- Yürekli, Sabahattin. TBK’ya Göre Hizmet Sözleşmesinin Sona Ermesi. Ankara: Seçkin Yayıncılık,2011.
14- Zapata, Tan Tahsin. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Savaş Yayınevi, 2020.
15- Zevkliler, Aydın ve K. Emre Gökyayla. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2016.
16- www.sinerjimevzuat.com.tr, (Çalışmada yer alan kararlara 20.12.2021 tarihinde erişim sağlanabilmektedir.)
[1]Halil İbrahim Şahin, ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi’’(Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi,2019), 38.
[2] Tan Tahsin Zapata, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Ankara: Savaş Yayınevi, 2020), 143; Engin Daşlı, ‘‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi’’(Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Erzincan Üniversitesi,2016), 134.
[3] Murat İnceoğlu, Kira Hukuku ( İstanbul: On iki Levha Yayıncılık, 2014), 220; Aydın Zevkliler ve K. Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2016), 351.
[4] İnceoğlu, Kira Hukuku,220.
[5] G. Sinem Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi (İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2013), 236; İnceoğlu, Kira Hukuku,220.
[6] Şahin, ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi’’, 87.
[7] Mustafa Cahit Günel, ‘‘Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi’’(Yayımlanmamış Doktara Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2019), 211,212.
[8] Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, 235,236.
[9] Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, (İstanbul: Vedat Kitapçılık,2012), 267; Turan Şahin, ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m.331)’’, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 1/68 2019: 342.
[10] Pınar Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, (İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2011), 133.
[11] Ersin Çamoğlu, Kollektif Ortaklığın Önemli sebeple Feshi ve Ortağın Önemli sebeple Çıkarılması, (İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2008), 23.
[12] Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, 269; “…Önemli nedenler, sözleşmenin kurulması anında tarafların sözleşmeye temel olarak kabul ettikleri kişisel veya maddi şartlarla ilgili nedenlerdir. Bunlar, sözleşmenin devamı esnasında ortaya çıkabileceği gibi daha başlangıcında da kendisini gösterebilir. Öte yandan önemli nedenler, bunları ileri süren bakımından, sözleşmeye devamın çekilmez hale geldiği iyiniyet kurallarına göre kabul edilebilecek nedenler olmalıdır. Hakim önemli nedeni kendiliğinden göz önüne almaz; o halde önemli nedenin varlığı ve ne olduğu sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafça belirtilmelidir.”, (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 18.09.2001, E. 2001/6667K. 2001/7872, www.sinerjimevzuat.com, E.T. 12.12.2021.)
[13]Şahin, ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m.331)’’, 344, İnceoğlu, Kira Hukuku, 231; Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, 167.
[14]Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, 268; Şahin, ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi’’,56.
[15] Erzan Erzurumluoğlu, Sözleşmeler Hukuku Özel Borç İlişkileri, (Ankara: Yetkin Yayıncılık,2011),96.
[16] İnceoğlu, Kira Hukuku,228.
[17] İnceoğlu, Kira Hukuku,233
[18] Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi,270; Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 22.03.1999, E. 1999/2310 K. 1999/2904, www.sinerjimevzuat.com, E.T. 12.12.2021.
[19] İnceoğlu, Kira Hukuku,235.
[20] Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi,139-140.
[21] Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi,140; Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi, 269-270-271.
[22] Şahin, ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi’’, 64.
[23] Sabahattin Yürekli, TBK’ya Göre Hizmet Sözleşmesinin Sona Ermesi, (Ankara: Seçkin Yayıncılık,2011),210.
[24] İnceoğlu, Kira Hukuku,236.
[25] Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,270; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,194.
[26]Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi 22.03.1999,E.1999/2310 K.1999/2904, www.sinerjimevzuat.com.tr, E.T.19.12.2021.
[27]Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,270-271; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,192-193-194-202.
[28]Erzurumluoğlu, Sözleşmeler Hukuku Özel Borç İlişkileri, 45; ; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,131; Zevkliler ve Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,322.
[29]İnceoğlu, Kira Hukuku,239.
[30]Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,271; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,194.
[31]Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,271; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,194.
[32]Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,270.
[33]Şahin, ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi’’, 72.
[34]Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,235.
[35]Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,236.
[36]Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,271; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,222.
[37]Mustafa Cahit GÜNEL, ‘‘Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinde Önce Sona Erdirilmesi’’ (Yayınlanmamış Doktora Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2010), 217.
[38] Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,222.
[39] “…bir kimsenin başkasını hak kaybına uğratmak ya da güç duruma sokmak amacıyla haklarını kötüye kullanmasını yasanın korumayacağını…”, Yargıtay 9. Hukuk Dairesi 15.09.2008, E.2008/17451, K.2008/23727, www.sinerjimevzuat.com.tr, E.T. 19.12.2021; Yürekli, TBK’ya Göre Hizmet Sözleşmesinin Sona Ermesi,206.
[40] Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,266.
[41] Serap Helvacı ve Fulya Erlüle, Medeni Hukuk, (İstanbul: Legal Yayıncılık, 2011),40.
[42] Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi,159; Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,271.
[43] Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi,159.
[44] Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi,157; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,200.
[45] Zevkliler ve Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,313; Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,255,260.
[46] Erzurumluoğlu, Sözleşmeler Hukuku Özel Borç İlişkileri,22; 7201 Sayılı Tebligat Kanunu madde 28-29.
[47] Vedat Buz, Medeni Hukukta Yenilik Doğuran Haklar, (Ankara: Yetkin Yayınlar, 2005),252.
[48] Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,271; Daşlı, ‘‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi’’,145.
[49] Zevkliler ve Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,323.
[50] Yürekli, TBK’ya Göre Hizmet Sözleşmesinin Sona Ermesi,227,228.
[51] Şahin, ‘‘Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m.331)’’, 347.
[52] İnceoğlu, Kira Hukuku,490.
[53] Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi,233; İnceoğlu, Kira Hukuku,252; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,256.
[54] İnceoğlu, Kira Hukuku,252; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,256; Zevkliler ve Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,354.
[55] Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,274; Daşlı, ‘‘6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi’’,135; Altınok Ormancı, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi,250.
[56] İnceoğlu, Kira Hukuku,253.
[57] İnceoğlu, Kira Hukuku,254; Aydın, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi,263; Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Kira Sözleşmesi,275.
Comments